Naknada troškova

Poznati su slučajevi u kojima su jedinice lokalne samouprave prodale i naplatile zemljište kupcima koji su se zatim upustili u investiciju, a onda bi se javila država s tvrdnjom da je zemljište državno. A nadoknađuju se samo troškovi nastali prije podnošenja tužbe, i to ako su bili korisni.

Mnogo je slučajeva u kojima kupac nekretnine ili zemljišta tek nakon što to kupi i počne upotrebljavati dozna da nema pravo na posjed, a do tada nije imao dovoljno razloga posumnjati da mu to pravo ne pripada. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je na snazi od početka 1997. sadržava i odredbu prema kojoj se smatra da je pošteni posjednik postao nepošten u trenutku kad je primio tužbu kojom se od njega traži da predaje posjed jer na njega nema pravo.

To je posve u redu ako je netko provalio u stan ili prostor, ali nipošto nije ako je to česta pojava, posebno kad je riječ o poduzetnicima. Naime, nijedan si odgovoran poduzetnik neće dopustiti provalu u tuđi prostor i parnicu u kojoj sigurno gubi i koja mu prouzročuje mnogo više štete nego koristi.

Međutim, treba se prisjetiti podatka da su u bivšoj državi zemljišne knjige u manje od 20 posto odgovarale stvarnom stanju, da se godinama čekalo rješavanje zahtjeva za uknjižbu čak i kad je sve bilo potpuno uredno i bez ikakvih zapreka za pozitivno rješenje, da se na odluke žalbenog suda čekalo četiri ili pet godina, da je hipoteka bila nepoznat pojam itd. Sve to sada plaćamo s kamatama jer živimo i radimo u državi u kojoj još vlađa veliki nezamjer između formalnog stanja u zemljišnim knjigama i stvarnoga. Još je važan institut tzv. izvanknjžno vlasništvo, pa iako društveno vlasništvo ne postoji od 1990., zemljišne knjige još su ga prepune (27 godina poslije). Stoga ne začuđuje što imamo mnogo slučajeva ulaganja novca u projekte za koje se pokaže da je zemljište prodano bar dvojici ili je prodavatelj u postupku ‘čišćenja’ zemljišta koje ‘tek što nije dovršeno’, a djele kao mali problem (iako zna biti vrlo velik, čak nerješiv godinama) ako nije riješena samo infrastruktura (prilazni put, struja, voda, kanalizacija).

Poznati su slučajevi u kojima su jedinice lokalne samouprave prodale i naplatile zemljište kupcima, a onda se javila država s tvrdnjom da to nije općinsko zemljište, nego državno (jer je ondje, primjerice, šuma, a stabla nema barem posljednjih četrdeset godina). Ako je netko u takvoj situaciji preuzeo posjed smatrajući da je to ili njegovo ili je barem dobio posjed od prave osobe koja je za to ovlaštena (naime, ovlaštena osoba za davanje u zakup nije samo vlasnica nego i plodouživateljica, može biti da su ostali suvlasnici za to ovlastili jednoga itd.), mora u zaštiti svojih interesa voditi računa o članku 164. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Iako pošteni posjednik neće platiti naknadu za to što je nešto posjedovao i neće nadoknaditi ono što je pri tome uništeno ili oštećeno, to poduzetniku u pravilu neće biti ključno. To je tako jer će on u pravilu ulagati i pri tome imati znatne troškove, a oni će mu se nadoknaditi samo ako su napravljeni prije nego što mu je tužba dostavljena i pod uvjetom da su nužni i/ili barem korisni. To zakonsko rješenje nije baš idealno iako je razumljivo jer treba sagledati i položaj druge strane koja vodi dugogodišnji sudski postupak da dobije natrag u posjed nešto što joj pripada i ako joj se na teret stave troškovi, to može biti Piševa pobjeda, posebno zato što posjednik ima pravo ne predati stvar dok mu se ne nadoknade troškovi (to je tzv. pravo retencije).

To je u jednome dijelu zakonsko rješenje i lako moguće protuustavno zato što propisuje da se troškovi utvrđuju prema cijenama u vrijeme kad se trošak nadoknađuje. To mislimo zato što je moguće da se ulagalo prema visokim cijenama, a naknađivalo prema niskima jer su se u međuvremenu snizile, što je ugroza prava vlasništva u širokom značenju koje mu daju i Ustavni sud RH i Europski sud za ljudska prava te koje uključuje i imovinu, pa i novčane tražbine. To je i ugroza prava na jednakost pred zakonom. Pouka koju bi svatko, a osobito poduzetnici, trebao imati na umu jest da temeljito sve provjeri kad ulaže, posebno u nekretnine. To znači provjeru prije zaključenja ugovora, ali osobito prije bilo kakva plaćanja.

Važno je znati i koja su pravila ako se sve zakomplicira. To najčešće znači uključenje stručnjaka, što na prvu može djelovati skupo, ali dobar stručnjak i njegov savjet sigurno vrijede uloženog novca. Pri tome je, naravno, preporuka da savjet bude u pisanom obliku i takav da ne bude sporno tko ga je i kako dao i naplatio.