Neodrživo raspolaganje neizbrisanom hipotekom

Članak 347. Zakona o vlasništvu propisuje da vlasnik nekretnine može neizbrisanu hipoteku prenijeti na novu tražbinu koja nije veća od one upisane koja je prestala. I to neovisno o tome ima li iza prvog vjerovnika još njih koji čekaju na naplatu.

Vjerojatno su se mnogi hrvatski građani našli u situaciji da inzistiranje banaka da njihova hipoteke bude prva u redu prvenstva, drugim riječima da nitko nema hipoteke ispred banke, smatraju suvišnim cjepidlačenjem. Jer banke su i tako svemoćne pa što će im i ta vrsta zaštite. To je uvelike ipak relativizirano nakon ‘slučaja švicarac’, a i ‘cjepidlačenje banaka’ trebat će sagledati iz sašvim drugačijega kuta.

Nedavno je, jednim potpuno drugim povodom, jedna mlada odvjetnička vježbenica s upravo položenim pravosudnim ispitom izazvala pravu konsternaciju na jednom zemljišnom sudu time što je zatražila da se na mjesto uknjižene hipoteke koja je osiguravala novčanu tražbinu po kreditu koji je doveden do pred kraj isplate (znači da je tražbina koja se aktualno osigurava na razini jedan posto one početne) uknjiži druga hipoteka. Istina, uz pristanak vjerovnika (banke) ili dokaz da je kredit potpuno isplaćen pa se tog vjerovnika to više i ne tiče. Činilo bi se to u redu da na taj način neće oštetiti svakoga drugog (hipotekarnog) vjerovnika, pa i onoga tko je bio potpuno miran znajući da je kredit ‘pri kraju’ i nadajući se da će s drugog mjesta reda prvenstva prijeći na prvo. Izgleda da je ta mirnoća u hrvatskom pozitivnom pravu potpuno pogrešna odnosno potpuno neutemeljena.

Hrvatski zakon i to ne Zakon o zemljišnim knjiga, ne Ovršni zakon nego baš Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to čl. 347. toga zakona propisuje da vlasnik nekretnine ima pravo raspolagati neizbrisanom hipotekom, ovlašćujući ga da može prenijeti tu hipoteku na novu tražbinu koja nije veća od one upisane koja je prestala. To, iako u praksi nije baš korisno, nije tumačenje koje bi se moglo otkloniti kao neutemeljeno, ono je izrijekom potvrđeno u apsolutno najtemeljitijem djelu naše pravne književnosti o založnim pravima, a to je pisao naš najveći stručnjak u tome području, onaj čija je riječ bila zadnja kod donošenja svih zakona iz područja stvarnog prava (znači i kod Zakona o zemljišnim knjigama i kod Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

Čitajući čl. 347. ZV ne vidimo nikakvih nejasnoća, dok ta odredba postoji nema druge nego je primjenjivati. Međutim, to ipak ne znači da bi tako trebalo i ostati i da takvo stanje treba podržavati, smatram da je to jako loša i opasna pravna norma koju žurno treba ukloniti iz našega pravnog sustava. Nije rješenje u tome da se o tome ne piše, prije ili kasnije šutnja struke dođe na naplatu. Neki pravni sustavi dopuštaju i tzv. vlasničku hipoteku, hrvatski ne. Nije to slučajno, to je kao i mnogo toga drugog posljedica činjenice nesređenih zemljišnih knjiga, postojanja tzv. izvanknjžnog prava vlasništva nad kojim se europski pravnici (s punim pravom) zgražaju i ne razumiju ga kao ni razloge koji ga objektivno još uvijek održavaju.

Već 25 godina odgada se potpuna primjena povjerenja u zemljišne knjige u prvom redu. To je posljedica i toga što, nažalost, kod nas još uvijek ne postoji (što nije ni čudno s obzirom na još uvijek mlad pravni sustav koji tek ući) u dostatnoj mjeri osjećaj mjere gdje prestaje spretnost i poslovnost, a počinje kriminal ili barem zloporaba.

Ali kada je to već tako, zašto nam trebaju instituti koji kao da pozivaju na zlorabu, kao da provođaju nove parnice, kao da zanemaruju da su nebrojeni slučajevi u kojima se neki instituti prihvaćeni u Europi kod nas pokazuju u lošem svjetlu (sjetimo se pretvorbe, denacionalizacije, turističkog zemljišta, temeljnoga kapitala, proboja pravne osobnosti…). Smatram da članak 347. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima mora biti stavljen izvan pravne snage, možda bude i poneka loša posljedica, ali će one korisne (pa i samo izbjegavanje zloporaba) biti pretežite.