NEKRETNINE Tri slučaja u kojima se ipak plaća porez na dohodak

Ako nekretninu prodate prije isteka tri godine od datuma kad ste joj postali vlasnik i prodate je po višoj cijeni, obvezni ste na razliku platiti porez na dohodak. To morate i ako prodate više od tri nekretnine iste vrste u pet godina te kad je riječ o prodaji otpada.

Prema temeljnom pravilu oporezivanja dohotka, primici od otuđenja osobne materijalne imovine ne oporezuju se. Prihod koji građanin ostvari od prodaje kuće, stana, zemljišta, rabljenog automobila, namještaja i bilo koje druge osobne imovine koja mu nije služila za obavljanje gospodarske djelatnosti ne podliježe plaćanju poreza na dohodak. To pravilo ima tri iznimke, od kojih se dvije odnose na određene slučajeve ostvarivanja zarade od prodaje nekretnina, a treća na prihod od prodaje otpada.

Prihod od prodaje nekretnina oporezuje se u dva slučaja: ako građanin proda ili na drugi način otudi nekretninu prije proteka tri godine od njezine nabave i ako unutar razdoblja od pet godina proda ili na drugi način otudi više od tri istovrsne nekretnine. U oba se slučaja ne oporezuje ukupni primat fizičke osobe, već samo ostvarena zarada.

Fizička osoba koja otudi nekretninu prije proteka tri godine od dana nabave te nekretnine dužna je platiti porez na dohodak ako je nekretninu otudila po cijeni koja je viša od nabavne.

Nema oporezivanja ako je proteklo više od tri godine od dana nabave, ako je otuditelj nekretninu stekao nasleđivanjem te ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili njegovim uzdržavanim članovima obitelji. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos vlasništva. Iznos ostvarenog dohotka izračunava se kao razlika između tržišne vrijednosti nekretnine na dan otuđenja i nabavne vrijednosti uvećane za rast cijena industrijskih proizvoda od dana nabave do otuđenja. Danom nabave nekretnine smatra se datum kupoprodajnog ugovora ili drugog dokumenta o stjecanju vlasništva; kad je riječ o nekretnini koju je porezni obveznik gradio u vlastitoj režiji, danom nabave smatra se datum kad je nekretnina osposobljena za upotrebu.

Od toga dana teče rok od tri godine mjerodavan za oporezivanje. U slučaju spora s poreznim tijelima neke se okolnosti dokazuju vjerodostojnim ispravama, kao što je prijava prebivališta odnosno boravišta poreznog obveznika ili uzdržavanog člana obitelji na adresi nekretnine, utrošci struje i vode, računi za grijanje i dr. Troškovi povezani s otuđenjem umanjjuju poreznu osnovicu.

Drugi slučaj oporezivanja zarade od transakcija s nekretninama jest dohodak koji fizička osoba ostvari od otuđenja (prodaja, zamjena i drugi prijenos) više od tri nekretnine iste vrste u pet godina. Istovrsnim nekretninama smatraju se istovrsne nekretnine prema prirodnom obliku i namjeni. Kad je riječ o zemljištima, poljoprivredna su zemljišta jedna vrsta, građevinska druga itd., a kod zgrada jedna su vrsta stambene zgrade (stan, kuća, apartman i sl.), druga poslovne zgrade, treća dijelovi zgrade (garaže, spremišta i dr.).

Porez se plaća ako se u pet godina otude više od tri stana ili više od tri poljoprivredna zemljišta ili više od tri građevinska zemljišta i dr. Pri tome se pri otuđenju zgrada s više stanova ili poslovnih prostora svaki stan odnosno svaki poslovni prostor smatra jednom nekretninom, a kod zemljišta svako se gradilište ili zemljišna čestica smatra jednom nekretninom. Kad se otuđuje više različitih nekretnina, zarada se ne oporezuje porezom na dohodak. Propisano je i nekoliko slučajeva kad se otuđene nekretnine ne računaju u porezno relevantan broj.

To se odnosi na izvlaštenje nekretnina od državnih tijela po posebnom zakonu i otuđenje zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 četvornih metara, a ukupno do 1000 četvornih metara. Osim toga, ne oporezuje se otuđenje nekretnina stečenih nasljedstvom (ali darovanje nije u propisanim iznimkama!), otuđenje izvršeno između bračnih drugova, srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji ni otuđenje koje je u vezi s razvodom braka te nasljeđivanjem nekretnina.

I u slučaju otuđenja više od tri nekretnine u pet godina porezna osnovica utvrđuje se kao razlika između ukupno ostvarenih primitaka prema tržišnoj vrijednosti nekretnina i njihove nabavne vrijednosti uvećane za rast cijena industrijskih proizvoda te za troškove ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave.

Predujam poreza na dohodak na zaradu ostvarenu od prodaje nekretnina plaća se prema rješenju Porezne uprave, a porez treba platiti u roku u roku 15 dana od primitka rješenja. Kad je riječ o otuđenju više od tri istovrsne nekretnine, rješenje se donosi nakon otuđenja četvrte nekretnine.

Ako je za neku od te četiri nekretnine već utvrđen porez na osnovi otuđenja nekretnine prije proteka tri godine od nabave, to se uzima u obzir u određivanju visine poreza, ali i ta se nekretnina broji u ukupan broj otuđenih nekretnina. Porez se plaća prema stopi od 25 posto, bez prava na umanjenje porezne osnove za osobni odbitak, a na porez se plaća i prirez.