Deset nedostataka i primjedbi

Vođenjem reda u procjenu vrijednosti tržišta nekretnina država je, čini se, još jednom, između ostalih, udarila i na banke. Zakonskom obvezom da će od sada vrijednost nekretnina moći određivati isključivo ovlašteni sudski vještaci-procjenitelji izmaknut je važan alat bankama da njihovi vještaci određuju vrijednost nekretnine. No to bi se nekako i zaobišlo da nije drugoga važnog alata, a to je uspostavljanje pravila izračuna vrijednosti nekretnina kojeg će se ubuduće sudski vještaci morati pridržavati. I do sada su banke angažirale, osim svojih, i vanjske vještake, ali javna je tajna da su svi oni imali zadatak da nađu načina da nekretninu procijene nešto jeftinijom nego što vrijedi.

To znači da bi hipotekarni krediti ubuduće trebali biti ipak nešto veći, ali s obzirom na to da su banke majstori u pronalasku instrumenta osiguranja, ne bi nas smjelo začuditi da doskoči i takvom zakonskom rješenju. No ako ništa drugo, prvi Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina trebao bi eliminirati, osim naštima manjih vrijednosti nekretnina za banke, i bezobrazno napuhane vrijednosti nekretnina. Vrijednost Spačvinog zemljišta, svojevremeno procijenjena na 33 milijuna kuna, i zgrade u zagrebačkoj Planinskoj ulici (procijenjene na 80 pa na 47 milijuna kuna), mogla bi se strmoglavit za najmanje pet do šest puta nakon što sudski vještaci i procjenitelji primjene odredbe tog zakona. Procjena je to jednog vještaka, ali nije isključeno da im vrijednost padne i mnogo više sudeći prema ovotjednoj dražbi bivšega Spačvinog zemljišta koju je organizirao DUUDI, a čija je početna cijena bila ‘sam’ 2,9 milijuna kuna. Nitko nije bio zainteresiran, iako je jedna bankarska procjena svojedobno kazala da zemljište vrijedi šest milijuna kuna.

Kolika je stvarna vrijednost tog zemljišta, ali i zgrade u Planinskoj, moći ćemo saznati vjerojatno tek za nekoliko sljedećih godina, iako bi se realnija procjena mogla napraviti za par mjeseci kada bude gotova aplikacija eNekretnine. Objektivne teškoće pojavit će se u nekoliko sljedećih godina zbog nepotpune baze podataka koja bi sadržavala sve elemente na temelju kojih bi procjenitelji mogli procijeniti vrijednost nekretnine. Zagreb je u tome najdalje otišao, a u Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja kažu da bi do kraja godine trebala biti gotova aplikacija eNekretnine koja bi sadržavala cjelovite blokove i zbirku kupoprodajnih cijena određenog područja i na temelju takvih bi podataka procjenitelji procjenjivali vrijednost nekretnina. No u Hrvatskom društvu sudskih vještaka i procjenitelja upozoravaju da se iz postojećih ugovora ne mogu znati obilježja nekretnine, primjerice legalnost građevine, etažnost, kvaliteta izvedbe, materijali (npr. zidovi od betona ili opeke), riješenost parkiranja, udaljenost od javnog prijevoza, opskrbe, škole, vrtića itd., ako je riječ o zakupu nekretnine je li u cijeni zakupa pričuva i ostale režije ili ne.

Tim bi se podacima koristilo pri izračunu vrijednosti nekretnine prihodovnom metodom, koja uzima u obzir buduće prihode od nekretnine. Upravo je ta metoda za HUP diskutabilna jer smatraju da je dobra osnova za reguliranje procjena u poslovnim odnosima s javnim sektorom, ali kad je u pitanju gospodarstvo, ono bi trebalo biti dobrovoljno i ostaviti široku mogućnost primjene metoda procjene. Primjerice, zakupoprimac je poslovao cijelu godinu u objektu koji je imao u zakupu, a zakupodavac ga, iako nije podmirivao zakupnine, nije iselio ni ovršio, nego je s njim pokušao naći rješenje za dug od 200 tisuća eura. Zakupoprimac je pokrenuo predstečajnu nagodbu i planom restrukturiranja izglasalo se otpisivanje 50 posto obveza. Znači da je zakupodavac izgubio toliko prihod, a i preostali prihod uprihodit će u nekom rastegnutom razdoblju. Kada se tako primijeni evaluacija prihoda, vrijednost nekretnine prihodovnom metodom drastično se smanjuje.

Osim toga jedan procjenitelj pita se kako odrediti vrijednost nekretnina prema podacima iz kupoprodajnih ugovora, primjerice u nekim dijelovima Like u kojima već desetak godina nije bilo prometa nekretninama. Zamjenik ministrice graditeljstva veli da nitko ne sprječava procjenitelje da osim prihodovne metode vrijednost izračunaju i na temelju investicije u nekretninu, koja u nekim slučajevima može više pomoći. No dodatni je problem, kažu u HUP-u, što izračun vrijednosti nekretnina nije u potpunosti usklađen s međunarodnim standardom procjene vrijednosti nekretnina, kao ni s međunarodnim standardom evaluacije novčanih tokova. Prema njima, postoji opasnost da se za projekte koje će financirati međunarodne financijske institucije neće moći primjenjivati primjerice prihodovna metoda, što znači da bi mogli biti angažirani i strani procjenitelji iz EU koji imaju pravo procjenjivati vrijednost nekretnina u Hrvatskoj prema tim standardima. Uhlir rezolutno odbacuje te navode.

Treba napomenuti za one koji nisu upoznati ili namjerno iskrivljavaju činjenice, da su svi međunarodni standardi propisi nižega reda prema nacionalnom zakonodavstvu – objašnjava Uhlir. Dodaje da je posebna pozornost posvećena tome kako bi se domaće procjene i domaće procjenitelje priznalo u svijetu i kako strani investitori ne bi morali uključivati svoje procjenitelje. Kaže da su se vodili najboljom praksu iz EU uz prilagodbu lokalnim uvjetima.

Da pisci zakona ipak nisu prilagodili njemački zakon hrvatskim uvjetima smatraju u Hrvatskom društvu sudskih vještaka i procjenitelja. Ukazuju na termin stope kapitalizacije (postotak koji se određuje iz odnosa prihoda nekretnine i njezine vrijednosti). Manjkavost je prihodovne metode izračuna procjene vrijednosti nekretnine u tome što se temelji na budućim primanjima iznajmljivanjem nekretnine. Ugovor o iznajmljivanju određuje cijenu, no ako je tržište poremećeno, najmoprimac ne plaća najam i naposljetku dogovara s vjerovnikom oprost polovine duga, čime vrijednost nekretnine drastično pada. Zato u HUP-u smatraju da bi metoda trebala biti elastičnija.

Iako u Ministarstvu graditeljstva smatraju suprotno, u HUP-u tvrde da prihodovna metoda nije potpuno usklađena s međunarodnim standardom procjene vrijednosti nekretnina, a ni s međunarodnim standardom evaluacije novčanih tokova. Ako bi projekt financirale međunarodne financijske institucije, ona za njih neće biti prihvatljiva pa će naručitelj angažirati strane procjenitelje, što će im povećati trošak, a domaći će u tim slučajevima ostajati bez angažmana.

Pogreška je, smatraju sudski vještaci, što je stopa kapitalizacije doslovno prepisana iz njemačkog zakona i nije prilagođena hrvatskom tržištu. Riječ je o postotku koji se određuje prema odnosu između prihoda nekretnine i njezine vrijednosti. U Njemačkoj je tržište stabilnije i stopa kapitalizacije može se odrediti za svako tamošnje područje i za idućih dvadeset godina, no na nestabilnom tržištu kakvo je hrvatsko besmisleno ju je definirati jer se vrijednosti nekretnina i prihodi od njih često mijenjaju, zato ta varijabla može biti slaba karika u prihodovnoj metodi procjene vrijednosti nekretnina.

U poslovnim odnosima procjene nerijetko izrađuju i specijalisti konzultanti koji nisu sudski vještaci i ne ispunjavaju uvjete za imenovanje prema ovom zakonu, ali mnogo su stručniji i iskusniji u primjeni međunarodno priznatih standarda pa bi se u takvim poslovnim odnosima i njima moralo omogućiti procjenjuju vrijednost nekretnina. Odvjetnici smatraju da ovim zakonom nije ispravljena nepravda prema osobama čije se nekretnine odlukom vlasti izvlače. Da se to učinilo, bile bi stavljene izuvan snage odredbe Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade vlasniku nekretnine. Druga je mogućnost promijeniti odredbe Zakona o izvlaštenju jer će procjene vrijednosti nekretnina biti pravednije.

Agencije za nekretnine kažu da je najveći problem nedostatak kvalitetnih podataka. Predlažu da se u podatke uvrste i godina gradnje, orijentacija nekretnine i njezino stanje, visina hale u poslovnim ugovorima, što iz ugovora koji će biti jedan od temelja za bazu (koje još nema) podataka nije vidljivo. Procjenitelj smatra da će veliki problem biti taj što u velikom dijelu zemlje neće biti podataka ili će ih biti vrlo malo. Split kao drugi najveći grad u zemlji do sada nema ustrojenu bazu kupoprodajnih cijena, pa je pitanje kako će to riješiti manje sredine.

Mišljenje je sudskih vještaka da je trebalo početi kao u Njemačkoj, najprije stvoriti bazu podataka pa tek onda izraditi zakon. Proći će godine dok ne budemo imali kvalitetnu bazu podataka, što znači da bi, prema predviđanjima jednog procjenitelja, u sljedećih nekoliko godina i dalje moglo biti različitih procjena za jednu nekretninu. U Hrvatskoj ne postoje jasni kriteriji koju fakultetsku naobrazbu treba imati sudski vještak za procjenu nekretnina odnosno sudski procjenitelj. Problem je i needuciranost mnogih sudskih vještaka.