Profit od ulaganja u hotel počinje dolaziti tek nakon deset godina

Da bi hotelski projekt bio uspješan, odnosno investitor vratio uloženi kapital, ključni su odabir lokacije i njezina dostupnost. A investitor u početku, čak i prije projektiranja, mora znati komu je hotel namijenjen i osmislići odgovarajući sadržaj i usluge.

Strategija razvoja turizma kaže da nam u idućih pet godina treba novih dvadeset tisuća hotelskih soba kako bismo prema smještajnim kapacitetima bili konkurentni na Sredozemlju. Kad se uza sve to u obzir uzme vijest da se ove godine otvara tridesetak novih hotela u Hrvatskoj, čovjek bi pomislio da je sad idealna prilika za ulaganje u hotele.

Situacija na terenu ipak je malo drukčija. Od tih trideset projekata samo je nekoliko novih objekata, uglavnom je riječ o obnovi postojećih, zato ne možemo očekivati spektakularan porast broja novih smještajnih kapaciteta. Gledajući vlasničku strukturu ulagača, gotovo i nema novih imena koja ulaze na hotelijersko tržište. Najveće investicije realiziraju hotelske grupacije koje su na tržištu već više od deset godina i ulažu jer nemaju izbora. Uglavnom su to i vodeće hotelske tvrtke koje ostvaruju veću profitabilnost u industriji.

Hotelijerstvo je dugoročno stabilan biznis koji ostvaruje primjerene povrste, ali na dugi rok. To je kapitalno intenzivna djelatnost, što znači da je potreban velik iznos ulaganja u prošetku po smještajnoj jedinici da bi se hotel sagradio i pripremio za poslovanje. Ne savjetujem onomu tko računa na brzi obrtaj sredstava i povrat ulaganja u kratkom i srednjem roku da ulaže u hotele jer će se sigurno razočarati – smatra Sanja Čižmar, viša partnerica u konzultantskoj kući Horwath HTL.

Prema njezinoj procjeni, da bi hotelski projekt bio uspješan, odnosno investitor vratio uloženi kapital, ključni su odabir lokacije i njezina dostupnost te tržišno pozicioniranje. Investitor u početku mora znati kojim je ciljanim skupinama gostiju hotel namijenjen i osmišliti odgovarajući koncept hotela, sadržaj i usluge. Tek nakon toga dolazi projektiranje.

Investitori na našem području preskaču prethodne faze i odmah krenu u projektiranje, često s arhitektima koji nemaju dovoljno operativnog iskustva u hotelijerstvu. Poslije se pogreške u projektiranju vrlo teško uklanjaju i povećava se rizik poslovanja hotela. U kasnijem poslovanju iskustvo menadžmenta ključno je za ostvarivanje odgovarajućih prihoda – objašnjava Čižmar.

U Rovinju se nedavno otvorio sasvim drukčiji, art butik-hotel Adriatic s 18 soba, u čije je uređenje Maistra uložila trideset milijuna kuna. Koncept se osmišljavao dvije godine jer je Maistra željela u svom portfelju neobičajen i provokativan hotel. – Adriatic je Maistrin imidž-projekt, na neki način investicija u promidžbu jer hotel ima premalo soba da bi ostvarivao veliku profitabilnost. U tom projektu usredotočili smo se na ugoštajstvo od kojeg očekujemo veći prihod nego od smještaja – kaže Tomislav Popović, predsjednik Uprave Maistre.

Pokazalo se da najveću popunjenost i najveću dobit u Hrvatskoj ostvaruju upravo luksuzni hoteli s četiri i pet zvjezdica, no unatoč tome imamo još gotovo pedeset posto hotela u Hrvatskoj koje krše tri zvjezdice.

Maistrinu luksuznom hotelu Monte Mulini trebalo je šest godina da se pozicionira ondje gdje je možda trebao biti nakon dvije godine i danas uprihoduje oko 45 milijuna kuna na godinu, s cijenom noćenja između sedamsto i devetsto eura. – Da isti objekt preselimo na bilo koje drugo odredište, to bi bila sasvim drukčija priča. Hoteli u Veneciji ostvaruju do 120 tisuća eura prihoda po sobi, Monte Mulini lani je ostvario 53 tisuće eura, a hotel Lone 45 tisuća. Unatoč tome savjetovao bih ulagačima da investiraju u hotelijerstvo, novac je danas mnogo jeftiniji, krediti su povoljniji. Međutim, ključno je da se time bavi netko tko poznaje industriju – zaključuje Popović, procjenjujući da će povrat ulaganja u Maistrine hotele trajati deset godina, dok je neki prosjek hrvatskih hotela, prema procjenama Čižmar, između jedanaest i trinaest godina, sa stopom rentabilnosti od sedam do osam posto. Na nekim najatraktivnijim tržištima, prije svega gradskima (London ili Pariz), stope povrata više su, i do deset posto.

Uvjeti ulaganja u Hrvatskoj poboljšali su se, no još se ne otvaramo znatnijem investicijskom valu u turizmu, prije svega zbog nestabilnoga pravnog okvira, relativno visokih troškova rada, velikog fiskalnog i parafiskalnog pritiska, birokratskih postupaka koji uvjetuju dugotrajnost izdavanja dozvola, a na lokalnim razinama investitori često spominju i korupciju. Državne institucije objavljaju natječaje za privatizaciju s visoko postavljenim letvicama najniže cijene. Kad se ne jave ulagači ili se javi samo jedan zainteresirani subjekt, to znači da natječaji nisu ekonomski utemeljeni pa se rezultat svodi na onu poznatu našu izreku: ‘Ma ‘ko to more platit?’ – kaže Sanja Čižmar.

Financijski snažni subjekti poput Maistre, Valamara, Lukšić grupe, Sunce koncerna dominantni su investitori u hotelijerstvo. Manji poduzetnici koji ulažu u hoteli moraju biti spremni na dugi rok povrata ulaganja, ali trenutačno imaju na raspolaganju sufinanciranje putem fondova EU i povoljne HBOR-ove kreditne linije. Poduzetnicima iz turizma koji žele podignuti svoju konkurentnost na tržištu na raspolaganju je tristo milijuna kuna iz fondova EU i ta sredstva uglavnom su rezervirana za male i srednje tvrtke preko Ministarstva poduzetništva i obrta.

U HBOR-u kažu da investitorima nude dugoročne kredite s rokom otplate do sedamnaest godina, uključujući poček do četiri godine, i kamatnom stopom za male i srednje poduzetnike od dva ili tri posto, ovisno o projektu i mjestu ulaganja. HBOR financira do 75 posto predračunske vrijednosti, a poduzetnici se za osiguranje tih kredita mogu koristiti i jamstvima HAMAG-BICRO-a. Hotelijerima su na raspolaganju i drugi programi kreditiranja obrtnih sredstava za redovito poslovanje. To bi trebao biti poticaj ulagačima, no zahtjeva prema HBOR-u za gradnju velikih i malih hotela svake je godine sve manje, što govori o atraktivnosti sektora za ulaganja.

Potpore za gradnju marine iskoristila je i Doğuş grupa, koja uskoro otvara i hotelski objekt D-Resort Šibenik čija je gradnja trajala 16 mjeseci, a ukupno ulaganje iznosilo je oko 25 milijuna eura. D-Marin Mandalina jedina je hrvatska marina za superjahte duge do 140 metara i privlači goste više platežne moći kojima smo željeli ponuditi dodatne sadržaje za dulji boravak u odredištu. Uz to, Šibeniku i okolišu nedostaju hoteli više kategorije koji mogu ponuditi vrhunsku uslugu pa jedinstvenim konceptom planiramo privući novu kategoriju gostiju – kaže Tatarinov. Očekivani je povrat ulaganja u hotel i marinu petnaest godina.

Kristian Šustar, član Uprave HUP-Zagreba koji uskoro otvara hotelski kompleks Dubrovnik Riviera Hotels u Župi dubrovačkoj, nije toliko optimističan glede investicijskog potencijala hotela u Hrvatskoj. Prema njegovu mišljenju, biti hotelijer u Hrvatskoj znači imati najlošije uvjete poslovanja. – Vrlo smo dobro pozicionirani iz kuta gostiju koji nas posjećuju, ali loše iz kuta investitora, odnosno poslodavaca u hotelijerstvu. Hotelijeri posluju u najlošijim gospodarskim uvjetima na Sredozemlju i u Europi. Našu konkurentnost smanjuju parafiskalni nameti, a turizam muči niska stopa povrata uloženoga kapitala. Uostalom, kako se uopće može govoriti o gospodarskim uvjetima kad se tripot mijenja stopa PDV-a unutar jedne godine? – komentira Šustar.

Činjenica je da se Hrvatska penje po ljestvici popularnosti kao turističko odredište i da hotelskih kreveta u sezone očito nedostaje. Pa ipak, da je to profitabilan biznis, ne bismo se mogli obraniti od stranih investitora koje uporno čekamo već deset godina. Da se više ulagalo umjesto čekalo, sad bi od hotelskog biznisa već kapala ozbiljnija zarada.