DIoba isplatom

Dok je sve u redu među strankama, suvlasništvo je dobra opcija, ali kad se odnosi pokvare, nastaju problemi. Ako je riječ o poslovnim nekretninama, to može prouzročiti poslovne teškoće. S obzirom na to da pravo prvokupa u korist suvlasnika još nije zaživjelo, rješenje je u ugovornoj isplati.

U pravilu svatko voli biti sam svoj gazda, odnosno posjedovati nešto u stopototnom vlasništvu i ne dijeliti to s drugima. Često se, međutim, događa da umjesto tzv. samovlasništva ili vlasništva 1/1 postoji suvlasništvo dvoje ili više suvlasnika. Takvo suvlasništvo razvidno je u B listu zemljišnih uložaka, to je uredna uknjižba i to je pravo koje se može i zalagati i kojim se može i raspolagati bez ikakvih zakonskih ograničenja. Razni su razlozi suvlasništva, ponekad je to zato jer nije bilo dovoljno kapitala za samostalnu kupnju, nekad zato jer se i nije prodavala cijena, nekada je to zbog nasljeđivanja više nasljednika. Dok ‘ljubav’ među suvlasnicima traje, sve je idilično, ali kada takav dobar odnos prestane, neovisno o krivnji, nastaje pravi pravci pakao diobe za suvlasnike, na sudovima se gomilaju takvi predmeti i u pravilu traju godinama. Zakonodavac stoga mora stvoriti dobar pravni okvir za rješenje takvih problema. Nažalost, ta obveza ni približno nije ispunjena iako ni ovaj put nije riječ o za državu dodatnim ulaganjima, troškova koji su inače česta zapreka za donošenje i provedbu pravih rješenja, nego tek o nešto pravničke mudrosti koja bi dala bolji zakonski okvir.

Jedno od mogućih rješenja za krizu suvlasništva je tzv. pravo prvokupa, koje se može čak i knjižiti. Još u bivšoj državi pokušalo se uvesti pravo prvokupa u korist suvlasnika, ali bez uspjeha i do danas je stanje i normative i prakse takvo da, što se zakonodavca tiče, preko noći možete na nekretnini dobiti kao partnera nekoga tko vam možda uopće ne odgovara i na odabir kojega niste imali mogućnost nikakvog utjecaja. U slučaju poslovnih prostora, primjerice hotela, to može stvarati ozbiljnije probleme u poslovanju.

Moguće je da se takvo stanje normative i promijeni, ali za to ne vidim baš velikih izgleda s obzirom na to da se s takvom odlukom u bivšoj državi čekalo 46 godina, u ovoj državi čeka se od njezinog osnivanja, pa je za vjerovati da će se čekati i dalje.

No treba priznati i da je prvokup dosta lako izbjeći, primjerice tako da se umjesto novčane isplate odredi baš određena nekretnina ili pokretnina za zamjenu, ali i tako da se baš kako bi se izbjeglo prvokup formalno ugovori daleko viša cijena od tržišne, a cijeli rizik je što se i na razliku plaća porez na promet nekretnina u visini (za sada) od pet posto. Međutim, pravi problem je što pravo prvokupa ne može suvlasnika natjerati na odluku o prodaji, već ovisi o autonomnoj odluci tog suvlasnika hoće li prodati svoj dio ili neće, i to je praktično nepremostiva zapreka.

Ipak, za krizu suvlasništva postoji rješenje i to jako dobro, rješenje koje ne ovisi o volji drugog ili drugih suvlasnika. To rješenje već dugo postoji u hrvatskom pravnom sustavu, još od 1997. godine, ali se nekim čudom njime vrlo malo koristi, kao da su svi na njega zaboravili pa i oni kojima bi pomogao da riješe veliki problem. Riječ je o članku 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji omogućava diobu isplatom u četiri posebno propisana slučaja, od kojih je jedan da se isplata među suvlasnicima postigne ugovorom, što je za obje strane najbolje rješenje. To onda znači da svatko, posebno poduzetnici jer upravo njima neprihvatljiv suvlasnik može uništiti i posao i egzistenciju i radna mjesta, može, ako o tome pravodobno vodi računa, ugovoriti za sebe pravo isplatiti drugog suvlasnika isplatom, što je brz i jednostavan postupak.

Tu nema ni javne dražbe ni mogućnosti da se uključe i treće (moguće i nepoželjne) osobe, nema beskrajnih pravnih lijekova, bitno je samo imati dovoljno sredstava za isplatu. Nikoga na tu ugovornu odredbu nije moguće natjerati, ali se svakoga na to može potaknuti zato jer je objektivno riječ o obostrano interesantnoj odredbi. Moguće je čak izbjeći i cijeli izvanparnični postupak ako se ugovor solemnizira ili pak sklopi u obliku javnobilježničkog akta – u tom slučaju treba samo provesti ovruh i, naravno, isplati drugu stranu. Moguće je pritom u ugovor unijeti i precizne odredbe o tome kako poštiti cijenu za isplatu. Sud pak može odlučiti o isplati jedino u slučaju kada netko ima devet desetina nekretnine, dakle da se ona jedna isplati, a u svim drugim slučajevima ipak treba poštiti međusobni dogovor.