Zabilježba

Vjeronici mogu mirnije čekati moguću naplatu duga. Nova novela Zakona o zemljišnim knjigama, između ostalog, omogućava privremenu zabilježbu na nekretninu tuženika, što omogućava tužitelju da se naplati ako dobije spor. Do sada se zabilježba na nekretninu dok spor traje teško dobivala pa se događalo da je tuženik proda prije završetka spora.

Ovoj rubrici nažalost prečesto pišemo o zakonskim promašajima, većim ili manjim, pa je tim veće zadovoljstvo pohvaliti novelu Zakona o zemljišnim knjigama iz prošle godine, za koju su zaslužni i zakonodavac, koji je prijedlog usvojio, i resorno ministarstvo, koje je obavilo stručni dio posla. Ovaj put zadržat ćemo se samo na novom čl. 84. a Zakona o zemljišnim knjigama.

Institut zabilježbe inače odavno je poznat i nije novost. To je jedan od tri moguća upisa u zemljišnu knjigu (pored uknjižbe i predbilježbe), s učinkom da nitko kasnije ne može uspješno tvrditi da nije znao za postupak i da je pošteni stjecatelj kojega se taj postupak ne tiče. Unatoč tome, zlorabe su bile jako velike, zakonodavac ih je samo ograničio tako da su tužitelji, iako svjesni da nisu u pravu, često zlorabeći svoja prava na sudsku zaštitu postavljali tužbe tako da bi se zabilježba dopuštala i time nositelj knjižnog prava (tuženik) bitno ograničavao. Budući da o tužitelju ovisi kada će se neki postupak pokrenuti, ne treba iznenađivati da je odabir gotovo uvijek ‘padao’ u vrijeme završnih aktivnosti na nekoj investiciji, dakle onda kada će tuženik najlakše podleći traženju koje je često najtočnije opisati kao ucjenu.

Dosadašnje zloupotrebe. No do ove novelove u zemljišne knjige moglo se upisati zabilježbu jako ograničenog broja postupaka, što znači da su svi ostali bili osuđeni na vođenje postupaka (često i godinama) uz neizvjesne izgleda za naplatu kada napokon u tim postupcima uspiju. Do ove novelove Zakona o zemljišnim knjigama zabilježba je bila moguća samo ako se glede knjižnoga prava vodi pred sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjižbu, pripadanje, postojanje, opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava. Tako kruto postavljenu zakonsku odredbu sudovi su tumačili iznimno restriktivno, pa tako primjerice nije bilo moguće zabilježiti ni da se vodi sudski postupak radi poništenja ugovora koji je doveo do uknjižbe, što je tuženik često zlorabio i raspolagao nekretninom u trenutku kada je procijenio da gubi spor. Ako u vrijeme ovrhe nije imao drugu imovinu, tužitelju uspjeh u postupku nije baš ništa značio.

Mogući rizik. Prema novoj noveli Zakona o zemljišnim knjigama upravo navedena praznina popunila se i to tako da je moguća zabilježba (s najprije opisanim učinkom publiciteta) pokrenutog postupka u kojem bi se mogao odrediti upis za koji se ne može upisati zabilježba spora. Iako će praksom tek odrediti precizne dozege te novote, već sada potpuno je sigurno da je moguće odrediti zabilježbu pokrenutog postupka osiguranja privremenom mjerom, a to znači da će tužitelj uvijek kada je sporno ima li tuženik dovoljno imovine za namiru ako postupak izgubi moći predložiti takvu mjeru i zatražiti zabilježbu tog postupka i razmjerno mirno čekati ishod ‘glavnog’ postupka (je li mu tuženik dužan ili nije). No onaj tko se odluči tražiti takvu zabilježbu mora voditi računa i o odredbama Ovršnog zakona prema kojima onaj tko ishodi neosnovanu privremenu mjeru odgovara za štetu koju druga strana zbog toga pretrpi. Primjerice, blokada privremenom mjerom koja je zabilježena u zemljišnoj knjizi trajala je tri godine i cijene su u međuvremenu pale za 30 posto. Na kraju, ipak i jedna primjedba. Struka je već upozorila da nova zakonska formulacija (sud ili upravno tijelo) ne obuhvaća javne bilježnike. S obzirom na ulogu koju javni bilježnici imaju u ovršnom postupku, ali i u onom prethodnom koji završava aktom izjednačenim s pravomoćnom sudskom odlukom, to je apsolutno neprihvatljivo.

Zakon o zemljišnim knjigama, čl. 84. a. Nema knjižnih prava nakon zabilježbe. 1. Kad stranka koja je pred sudom ili upravnom tijelom pokrene postupak u kojem bi se mogao odrediti upis za koji se ne može upisati zabilježba spora, na temelju tog podneska s potvrdom da je predan sudu ili upravnom tijelu na rješavanje, zemljišnoknjižni sud dopustit će zabilježbu pokretanja tog postupka. 2. Zabilježba pokretanja postupka iz stavka 1. tog članka ima učinak da odluka donesena pred drugim sudom ili tijelom u povodu pokrenutog postupka djeluje i protiv osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu pokretanja postupka stigao zemljišnoknjižnom sudu.