Cijenu više neće određivati lokacija nego kvaliteta

Ad su prije mjesec dana zakopane prve lopate za nastavak gradnje POS-stanova u Zagrebu i Splitu, i to nakon gotovo petogodišnje stanke, mnogi su se začudili čemu takav potez ministarice graditeljstva Anke Mrak Taritaš uz mnogo neprodanih stanova na tržištu. U Hrvatskoj je danas, naime, od 10 do 20 tisuća neprodanih stanova – točan broj zapravo nitko ne zna – koji već godinama ne nalaze kupce. Nije pomagao čak ni program ‘POS plus’ kojim se djelomično subvencionira kupnja novih neprodanih stanova. ‘Kvaka’ po kojoj subvencionirani stanovi ne smiju biti skuplji od 1400 eura po četvornome metru suzila je izbor samo na najlošije nekretnine, pa ne začuđuje što je taj program doživio pravi debakl te je do sredine kolovoza zaprimljeno samo 38 prijava.

To je samo jedan od nemušćih odgovora aktualne vlade na krizu stano-gradnje i nekretninskog tržišta koja već petu godinu trese Hrvatsku i još ne jenja. Čini se kako pad traženih cijena nekretnina od šest posto na godinu, kako pokazuju posljednji podaci, nije dovoljan za samostalno oživljavanje gotovo potpuno paraliziranog sektora. Štoviše, prema posljednjim objavljenim DZS-ovim podacima za drugu polovinu prošle godine, segment novih stanova bilježi samo simboličan pad cijene od prosječnih 0,1 posto po četvornome metru iako su mnogi stanovi na tržištu sumnjivije kvalitete.

Teško dokazivi kartel Takva situacija na tržištu nekretnina dogodila se jer su bum građevinskog sektora prije krize, kad je gotovo svatko registrirao građevinsku tvrtku očekujući lak i brz profit, banke pratile kao rijetko koju drugu gospodarsku aktivnost. Sad kad taj impozantni fond stanova stoji neprodan, bankama su ostale samo upisane hipoteke pa zasigurno kalkuliraju jer bi im znatniji pad cijena neizbježno ugrožio bilancu.

Kako objašnjava Josip Tica, profesor sa zagrebačkog Ekonomskog fakulteta, pad cijena u krizi, iako primjetan, još niti približno nije u gabaritima koji bi odražavali ekonomske zakonitosti.

• Kad vidite da vrijednost kolateralera pada otprilike onom brzinom prema kojoj dužnici razdužuju stambene kredite, shvatite da tržište ne funkcionira, ali vrijednost bilance banaka djelotvorno se štiti tim nefunkcioni-ranjem tržišta. Ako vrlo vjerojatno ima 50 posto loših kredita u sektoru građevinarstva, a cijena pada samo sramežljivih pet posto na godinu, događa se nešto neobično, što nije u skladu s ekonomskim zakonitostima – kaže Tica, objašnjavajući kako jedan od razloga mogu biti prešutni ili pisani ugovori, odnosno kartel, iako je to teško dokazivo.

Bez obzira na to što je u pozadini, to je gotovo zamrznulo nekretninsko tržište u Hrvatskoj, ali i cijeli građevinski sektor dovelo na rub propasti. Bankama ne odgovara rušenje cijena jer bi ih pad od 20 do 30 posto stajao stotine milijuna eura, a novu gradnju više ne žele kreditirati. Stari stanovi stoje neprodan, a novi se ne grade – rezultat je situacija koja ima dramatične posljedice.

Rješenje problema ‘na ledu’ Taj gordijski čvor pokušao je potkraj prošle godine razriješiti ministar financija Slavko Linić. Prijedlogom zakona o porezu na nekretnine, no tad su ga mnogi dočekali ‘na nož’. Iako se govorilo o još jednom nametnu, taj bi porez, ističe i Tica, mnogo više pogodio banke, koje bi bile prisiljene sniziti cijene umjesto održavati ‘status quo’ čekajući neka bolja vremena.

Cijenu više neće određivati lokacija nego kvaliteta

Je li pad cijena nekretnina u Hrvatskoj dotaknuo dno? Na to pitanje dobili smo oprečne odgovore. Josip Tica upozorava na razliku između traženih i realiziranih cijena te navodi kako je mnogima odgovarala netransparentnost na tom području. Kaže da su procjene pada realiziranih cijena od početka krize do 30 posto, no da je, objektivno, pad trebao biti još veći; više nije siguran hoće li se to dogoditi. Gojko Bežovan još je izričitiji te smatra kako još nismo ‘ni blizu održivog dna’. Također upozorava na to da bi Porezna uprava trebala objaviti podatke o prodaji stanova kako bi se izbjegla manipulacija.

Dubravko Ranilović pak misli da je tržište općenito na dnu, ali i naglašava kako se ne može govoriti uopće, nego treba promatrati po segmentima jer će kvalitetne nekretnine uvijek držati cijenu, a cijene lošijih zasigurno će se još mijenjati. Zdenko Karakaš također smatra da su cijene na dnu, uz moguće manje oscilacije. Ipak, upozorava na to da se 2015. u Hrvatskoj uvodi PDV na zemljište, što bi moglo značiti poskupljenje stanova od sedam do osam posto. Segmentacija tržišta prema kvaliteti gradnje i lokaciji očito je karta na koju treba igrati u svim procjenama. Nekretnine na Jadranu prema svim našim sugovornicima pritom su u najboljem položaju pa bi nakon ulaska u EU mogle blago porasti, ovisno o kvaliteti gradnje. Zagreb je kao najveći grad u boljem položaju od ostatka kontinentalne Hrvatske, gdje je već zabilježen rapidan pad; ipak, i u metropoli će, gotovo je sigurno, biti daljnjih promjena. Sasvim je sigurno pak da nekvalitetna gradnja, bez obzira na lokaciju, više neće moći prolaziti po nerealno visokim cijenama kao do sada.

No Linić je shvatio da takva situacija utječe ne samo na sektor stano-gradnje i nekretnina nego i na cijelo gospodarstvo. Prije nekoliko je tjedana u razgovoru za Jutarnji list rekao da je ‘privatni sektor u posljednjih pet godina uništilo svoj kapital ulazući novac u nekretninski biznis’ i kako je ‘zbog krize potpuno financijski nesposoban te se ne može sâm oporaviti, a kamoli upustiti se u ulaganja’. Linić je očito shvatio da je kriza nekretninskog tržišta u Hrvatskoj znatno širi gospodarski problem, usko povezan s oživljavanjem krvotoka gospodarstva, no rješenje koje je ponudio zbog koalicijskih kalkulacija trenutačno je ‘na ledu’.

U međuvremenu katastrofalna situacija u stanogradnji i posve immobilizirano nekretninsko tržište zvone na uzbuđenje.

Zdenko Karakaš, direktor HUP-ove Udruge poslodavaca u graditeljstvu, ističe da u uobičajenim gospodarskim okolnostima stanogradnja ima udio između 25 i 30 posto ukupnoga građevinskog volumena, a