Otoci u nepovoljnijem položaju zbog i dalje valjanog prvokupa

Novii Zakon o poljoprivrednom zemljištu ukinuo je pravo prvokupa jer se njime uglavnom nisu koristili ni država ni lokalna uprava. No prvokup i (ne)određivanje granice pomorskog dobra zagorčavaju život vlasnicima zemljišta na nenaseljenim ili slabo naseljenim otocima.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu stupio je na snagu 11. travnja ove godine kao posljednji u nizu zakona istog naziva donesenih od osamostaljenja Hrvatske. U većem dijelu taj bi zakon napokon mogao dobiti pohvalne ocjene, iako se nikada neće dogoditi da svi budu zadovoljni zakonskim rješenjem. Međutim, ako izostavimo interese pojedinih grupa kojima neke odredbe Zakona ne odgovaraju, ima i rješenja koja mogu naštetiti općem interesu. Poljoprivredno zemljište dobro je koje je pod posebnom zaštitom odnosno od posebnog državnog interesa. Iz tog razloga strancima je zabranjeno stjecanje prava vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem, čak i ako je riječ o strancima za koje ne vrijede nikakva ograničenja (državljanin zemalja članica EU).

Formalno to se čini sasvim logičnim i dobrim rješenjem, ali taj dojam gubi se kada se spozna da svaki stranac može tu zabranu sasvim jednostavno izigrati bez ikakve potrebe da nešto skriva ili mulja. Dovoljno je da samo za 10 kuna osnuje tzv. jednostavno društvo s ograničenom odgovornošću i kao ‘domaća’ tvrtka krene u kupnju poljoprivrednog zemljišta.

Sve do ovog zakona koji je sada na snazi bio je propisan prvokup koji je uvelike otežavao, ako ništa drugo barem usporavao, pravni promet jer svatko tko je odlučio prodati poljoprivredno zemljište morao ga je najprije ponuditi državi (koja, naravno, nikad ne bi odgovorila), onda čekati da prođe rok i tek onda prodati i dobiti novac. Da je praksa kojim slučajem bila drukčija, da je država imala osiguran fond u kojemu bi bila sredstva namijenjena kupnji zemljišta koja se ponude na prodaju, stvari bi imale neki smisao. Bez toga sve je više nalikovalo na šikaniranje vlasnika nego na smisleno državnu politiku.

Ako ovo odustajanje od prava prvokupa nije slučajnost, trebalo bi očekivati da se ista mjera ili primijeni i na druga područja na kojima se ponavlja isti scenarij (primjerice kulturna dobra, nenaseljeni ili povremeno naseljeni otoci) ili pak da se osiguraju sredstva i da se prvokup barem donekle iskoristi. Za pravo, nije bitno hoće li se država odlučiti za jednu ili drugu opciju, bitno je samo da se ne nastavlja šikaniranje vlasnika iza kojega ne stoji nikakva stvarna namjera da se iskoristi pravo prvokupa. Da propisivanje tog prava nije bezazleno, pokazuje uvid u Zakon o otocima kojim zakonodavac, zbog sporosti države u utvrđivanju granica pomorskog dobra, a koje nitko drugi ne može utvrditi osim ovlaštenoga državnog tijela, zlorabi vlasnike.

Naime, svi ugovori o prodaji koji za predmet imaju česticu koja je prva do mora ili prva do obalne čestice ne mogu biti sklopljeni sve dok se ne utvrdi granica pomorskog dobra u skladu s posebnim zakonom, a ugovor sklopljen protivno toj zabrani ništetan je. A s obzirom na to da granica u pravilu nije utvrđena, od prodaje ništa. To podrazumijeva situaciju vrlo sličnu onoj iz bivše države s raznim zabranama koje su vrlo jasno ocravale protuvlasničku narav tadašnje države, što ovoj sigurno nije primjereno. S obzirom na to da oni u čiju korist zakonsko pravo prvokupa postoji – država, županija, grad odnosno općina – gotovo nikada ne prihvaćaju ponudu, u praksi se još nije pokazala spornom (lako moguće i protuustavnom) zakonska odredba koja propisuje što je to tržišna cijena prema kojoj se pravo prvokupa može iskoristiti, a prema kojoj proizlazi da nije bitna (ili barem nije odlučna) cijena koju je kao svoju ponudu postavio vlasnik koji je zemljište odlučio prodati.

Primjerice, vlasnik zemljišta na otoku želi ga prodati i ističe cijenu koja će mu osigurati sredstva za ulaganja u određeni posao ili takvu cijenu jednostavno smatra pravednom naknadom prema trenutačnom stanju cijena na tržištu za približno sličnu nekretninu. Na njegovu ponudu korisnik prava prvokupa – država, županija, grad ili općina – može reagirati prihvaćanjem, ali uz plaćanje cijene koja je mnogo niža od ponuđene s obrazloženjem da nije tržišna. Što pak jest tržišna cijena zemljišta na nenaseljenom otoku, priznat ćete, teško je procijeniti, pa što god vlasnik predložio državi kao cijenu – bit će previsoko. A zemljište ne smije ponuditi drugim zainteresiranim stranama koje bi svojim odgovorom na ponudu najbolje definirale ‘tržišnu cijenu’. Stoga je takvo rješenje izrazito nepravično, ali istodobno i vrlo upitno s aspekta usklađenosti s Ustavom i jamstvom prava vlasništva i bilo bi najbolje po uzoru na Zakon o poljoprivrednom zemljištu prvokup (barem dok je ovakav kako je sada propisan) iz Zakona o otocima brisati.