NEZAKONITA GRADNJA

Zakon o postupanju s nezakonito sagrađenim zgradama donesen ljetos ne prestaje biti povod raspravama. Među ostalim, čl. 22. tog zakona protumačen je tako da se nekretninom ni na koji način ne smije raspolagati do legalizacije, što stvara goleme probleme bankama i vlasnicima.

Najprije se u javnosti povela rasprava samo o tome jesu li popusti na plaćanje npr. komunalne naknade, vodne naknade i dr. dovoljno veliki ili bi mogli biti i veći, a jedinice lokalne samo-uprave zapravo su se natjecale tko će njima namijenjena plaćanja moći platiti u više obroka, iako djeluje čudno kad netko tko ima imovinu vrijednu više stotina tisuća eura javno tvrdi da mu je prevelika naknada od npr. 100.000 kuna čijim plaćanjem stječe imovinu podobnu za davanje hipoteke i općenito višestruko uvećava vrijednost svoje imovine. Neke države to su riješile uz mnogo manje razumijevanja za tu vrstu ulagača – jednostavno su upisale hipoteke na te nekretnine i nakon nekog ih vremena zapravo preuzele u vlasništvo.

Međutim, brzo se pokazalo da je hrvatski zakonodavac (bar ako je točno tumačenje koje za sada daju i ministarstva i sudovi) otišao korak dalje i doista umjesto pomoći onima koji su nelegalno gradili i onima koji su od tih osoba stjecali proveo novu nacionalizaciju. Naime, Zakon o postupanju i njegov članak 22. protumačeni su tako da je stupila na snagu zabrana bilo kakva prometa tim nekretninama (ne samo zgradama nego i zemljištem) sve dok se ne legaliziraju. Kad su neke zainteresirane agencije za promet nekretninama upozorile na tu mogućnost, dužnosnici su taj strah odbacili ustvrdivši da ne dolazi u obzir nikakvo blokiranje prometa. Brzo se pokazalo da to ipak nije tako bezazleno. Čl. 22. Zakona o postupanju glasi: (1) Nezakonito izgrađena zgrada, odnosno zemljište na kojem je izgrađena, ne može se otuđiti dok se takva zgrada ne ukloni. (2) Ugovor sklopljen protivno odredbi stavka 1. ovog članka ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama ni u drugim javnim evidencijama. Na prvi pogled moglo bi se zaključiti da su i Ministarstvo i sudovi u pravu. Međutim, to je tako samo na prvi pogled, za što ima mnogo argumenta, počevši od toga da u našemu pravnom sustavu, u skladu s europskom pravnom stečevinom, tumačenje pravnih normi mora biti ciljno ili teleološko, a ne samo doslovno.

Prvo, čl. 22. u zakonskom je tekstu u dijelu pod naslovom ‘Pravne posljedice ozakonjenja i propuštanja ozakonjenja zgrade’. Kad to povežemo s činjenicom da je rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju 31. prosinca 2012., potpuno je jasno da za bilo kakve zaključke u vezi s tim treba pričekati ne samo taj dan nego (za podnesene zahtjeve) i onaj kad će se ti zahtjevi riješiti. Drugo, otuđenje je mnogo širi pojam od npr. prodaje, što znači i da uključuje otuđenje koje se događa na javnoj dražbi nekretnine opterećene hipotekom, a kredit nije uredno vraćan.

Zar netko doista misli da bi sada trebalo blokirati tisuće nekretnina i bankama kao najčešćim vjerovnicima reći da, nažalost, iako je hipoteka stavljena prije nekoliko godina, otuđenje više ne dolazi u obzir jer Zakon o postupanju ima takvu odredbu i djeluje retroaktivno? Uostalom, zašto bi bilo koji dužnik nastavio plaćati kredit ako mu nekretninu nitko ne može oduzet? Šteta koja je već nastala i koja prijeti povećanjem može se sada samo smanjiti. Jedino je rješenje jasno, brzo i argumentirano stajalište nekoga mjerodavnog (Vrhovni sud RH) i nekoga tko će jasno reći da se ograničenja iz čl. 22. Zakona o postupanju ne primjenjuju do 31. prosinca 2012. Do tada treba smisliti pravo i trajno rješenje. Ne napravi li se tako, sigurno će zavladati pravni kaos za koji bi netko morao odgovarati.

Da budemo jasni, to je tumačenje čl. 22. Zakona o postupanju pro-uzročilo odbijanje prijedloga za uknjižbu kupoprodajnih ugovora za zemljište na kojemu je takva zgrada (a dužnik je predao zgradu i tako se riješio duga pa više nije zainteresiran baviti se legalizacijom) i neprovedbu rješenja o dosudi na javnoj dražbi, čini ništetnim bračne ugovore kojima supružnici dijele svoju imovinu, ne dopušta ni rješenje o nasljeđivanju ako je ostavitelj imao nelegalnu zgradu, tisuće će ugovora o osiguranju založnim pravom ili fiducijom učiniti samo mrtvim slovom na papiru te će na kraju oštetiti državni proračun za porez na promet nekretninama. Takvo tumačenje ne može se ocijeniti drukčije nego proizvoljnim i neodgovornim, potpuno suprotnim vladavini prava i pravnoj sigurnosti. Vrijeme će pokazati tko je (bio) u pravu, problem je samo u tome što za katastrofalnu pogrešku u tumačenju vjerojatno nitko neće odgovarati.