SVEN VORIH: Obveznice na Bečkoj burzi za gradnju City Centera na Žitnjaku

Predstavnik investitora okupljenih oko Kaufmann grupe objašnjava da su usred recesije uspjeli financirati gradnju novog centra na zagrebačkom Žitnjaku tešku 135 milijuna eura. Do 35 milijuna eura došli su izdavanjem obveznica privatnim ulagačima

RAZGOVOR

SVEN VORIH: Obveznice na Bečkoj burzi za gradnju City Centera na Žitnjaku

Predstavnik investitora okupljenih oko Kaufmann grupe objašnjava da su usred recesije uspjeli financirati gradnju novog centra na zagrebačkom Žitnjaku tešku 135 milijuna eura. Do 35 milijuna eura došli su izdavanjem obveznica privatnim ulagačima

I dok je većina investitora obustavila ili prolongirala investicije za neka bolja vremena, Center one grupa i u vrijeme pada kupovne moći realizira nove projekte. Lani je otvoren City Center one u Splitu, a u ožujku bi kupcima vrata trebao otvoriti trgovački centar na Žitnjaku. Zašto upravo sada investiraju u nove trgovačke centre, kako su uspjeli osigurati financijska sredstva za njih te kako danas teku pregovori sa zakupcima samo su neke od tema o kojima smo razgovarali sa Svenom Vorihom, predstavnikom investitora.

Lani ste otvorili centar u Splitu, dok u ožujku planirate otvoriti centar na Žitnjaku. Kako to da niste čekali bolja vremena za investiranje?

• Smatramo da imamo najbolji proizvod kad je riječ o trgovačkim centrima, a to naši partneri, zakupci, prepoznaju. Sigurno da danas situacija nije jednostavna i da kriza utječe i na naše zakupce, no investicija u trgovački centar nije samo za ovu ili iduću godinu već za dulje razdoblje. Nekome je kriza iznimno teško razdoblje, a nekome prilika.

Jeste li imali problema s financiranjem? Danas ga je sigurno teže osigurati nego 2008. godine?

• Nije ni prije bilo toliko jednostavno – uvijek ste morali imati dobar projekt. No, činjenica je da su se s krizom uvjeti nešto pogoršali. Marže su porasle, morate imati 20 do 40 posto vlastitog kapitala, čvrste ugovore koji garantiraju da ćete imati određeni broj zakupaca u centru … Kako proširujete broj zakupaca, odnosno potpisanih ugovora, tako dobivate dodatna sredstva za gradnju. Nama nikad nije bio problem osigurati ugovore sa zakupcima. Neki internacionalni zakupci su s nama potpisali ugovore za Žitnjak prije nego što smo počeli graditi. Ako govorimo o velikim internacionalnim zakupcima, za taj centar imamo potpisane ugovore s, primjerice, Intersparom, C&A-om i Müllerom, a pred zaključivanjem smo još triju velikih ugovora. Očekujem da ćemo ih potpisati do kraja ovog mjeseca.

Koliki ste postotak prostora u tom centru već iznajmljili?

• Nešto ispod 70 posto, s tim da u tu brojku računamo jedan od tri velika zakupca koja sam vam spomenuo, budući da se još usklađuju neki detalji u tom ugovoru. Ako do kraja mjeseca sklopimo i preostala dva velika ugovora, imat ćemo popunjenost veću od 80 posto.

Hoćete li nas iznenaditi nekim novim brendovima? H&M i Zara, koje smo dugo očekivali, napokon su stigli… Koji još novi brendovi mogu doći u Hrvatsku?

• Nisam siguran koliko će 2012. godine biti novih brendova u Hrvatskoj. Mislim da će ih više doći nakon ulaska Hrvatske u Europsku uniju jer će im zbog uklanjanja barijera biti tu jednostavnije poslovati. Osim iz Zapadne Europe vjerujem da će u Hrvatsku stići i neki brendovi s Istoka, primjerice iz Turske. Mi pregovaramo s nekoliko novih brendova koji planiraju ući na hrvatsko tržište, no ne mogu govoriti o imenima.

Je li danas teže pregovarati sa zakupcima?

• Sigurno je teže pregovarati danas nego u vrijeme kad je promet u trgovini konstantno rastao. Danas su zakupci oprezniji i mnogo više razmišljaju o kvadraturi i o poziciji u samom centru.

Na koliko se godina potpisuju ugovori? Jesu li danas ti rokovi kraći nego prije?

• Mi potpisujemo ugovore na razdoblje od sedam do 12 godina. S nekim velikim kućama i do 30

Page 2

- **Jeste li im naplatili penale za to?**  \n  Nikome ih nismo naplatili. Nije nam u interesu uništiti poslovanje nekog zakupca koji izlazi. Nekad je trebalo dulje razdoblje da se nađe novi zamjenski zakupac, no nismo naplaćivali penale. Gledano općenito, u City Centru One je 90 posto istih zakupaca od otvorenja.

- **Jesu li se mijenjale cijene najma s obzirom na krizu? Koliki je bio pritisak najmoprimeca na njihovo smanjivanje?**  \n  Naše se cijene kreću od 20 do 100 eura i ovise o mikrolokaciji, kvadraturi... U Splitu se najam nešto snizio, dok u Zagrebu najmoprimeci ne pregovaraju previše. Naši najmovi nisu tako visoki kao u drugim centrima, jer su nam i troškovi niži. No, svaki je najam visok ako nemate zadovoljavajući promet.

- **U oba centra koja ste dosad otvorili nema Zare. Zašto?**  \n  Uvijek pregovaramo sa svim najmoprimecima. Razgovarali smo sa Zarem kad smo bili u fazi dogradnje City Centra one na Jankomiru, ali se, nažalost, nismo uspjeli dogovoriti. Trenutačno u tom centru nemamo ni prostor kakav je Zari potreban. Sva tri naša centra okupljaju najjače brendove pa bih tako volio vidjeti i Zaru u svakom našem centru.

- **Svjedočili smo laganom propadanju Mandija na istoku grada gdje vi sada planirate otvoriti centar. Zašto mislite da ćete vi uspjeti?**  \n  Vrlo je važno spomenuti da je naš centar pozicioniran neposredno uza Slavonsku aveniju, koja je zajedno za Zagrebačkom žila kucavica Zagreba i najprometnija ulica u gradu. Za razliku od Mandija, mi smo smješteni uza samu Slavonsku aveniju, ‘prvi red do mora’ i imat ćemo drugačiju ponudu. Arhitektura i prateća infrastruktura centra daleko su bolje. Nadalje, u istočnom dijelu grada nema ničega osim Garden Mall. Od našeg centra na Žitnjaku deset minuta vožnje automobilom boravi čak 270 tisuća ljudi. U centru ćemo imati i kino kojeg također nema u istočnom dijelu grada te druge zabavne sadržaje koji će oživjeti istok. Uostalom, kad bismo mislili da nećemo uspjeti ne bismo uložili 135 milijuna eura u taj projekt. Potencijal tog dijela grada je golem.

- **Kolika je ukupna investicija u tri City centra u Hrvatskoj?**  \n  Negdje oko 420 milijuna eura. To nas svrstava u najveće investitore u Hrvatsku.

- **Investitori u sva tri centra su isti?**  \n  Investitori su različiti, a okupljaju se oko Kaufmann grupe, koja je investitor u prvi centar. Za projekt na Žitnjaku na Bečkoj smo burzi vrijednosti ulagačima izdali obveznice od 35 milijuna eura, tako da ima mnogo investitora u taj projekt.

- **Razmišljate li o prodaji centara investicijskim fondovima?**  \n  Da, ali u srednjoročnom ili dugoročnom razdoblju. Sada nije vrijeme za to. Svi investicijski fondovi su trenutačno oprezni i žele što jeftinije kupiti nekretnine. Dugoročno planiramo objediniti centre i prodati ih. Vjerojatno ćemo ih prodavati u paketu jer je u tom slučaju rizik investitora disperziran. No, najprije želimo svaki centar otvoriti, razviti i stabilizirati, a tek onda prodavati.

- **Bojite li se dolaska Ikee u istočni dio grada?**  \n  Ne bojimo se nikoga. Ike je vrlo dobar brend, no smatram da će populacija koja će nas posjećivati, ali i potreba kupaca biti drugačija od one koji će ići u Ikeu. Dokaz da se ne bojimo jest i to što smo zemljište za centar na Žitnjaku kupili prošle godine, dakle, kad smo već znali da Ike dolazi.

- **Često se govori o tome da nema više prostora za gradnju novih trgovačkih centara u Zagrebu jer smo premašili europski prosjek s brojem kvadrata na 1000 stanovnika. Što predviđate da će se događati na trgovačkoj sceni u Zagrebu? Hoće li se graditi novi centri ili možda zatvarati neki postojeći?**  \n  Kad je riječ o tim statistikama pitanje je što se definira kao trgovački centar, broji li se neto ili brutto površina centra. Pri tim usporedbama ne broje se robne kuće i ostali dućani kojih u Zagrebu ima jako malo, čak i u samom centru grada, dok u zapadnoeuropskim gradovima takvih prodažnih površina ima mnogo. Vjerujem da će se graditi i otvarati novi centri. Evo, u Londonu, u kojem mislite da je sve sagrađeno, nedavno je otvoren centar vrijedan 1,4 milijarde eura. Stari će se centri s druge strane morati repozicionirati, kao što to sada čini King Cross.

- **Jeste li zadovoljni s poslovanjem centra u Splitu?**  \n  Prva dva mjeseca smo vrlo dobro radili. Onda je uslijedilo kratko razdoblje stagnacije, no sada kontinuirano rastemo i u posjećenosti i u prometu. Činjenica je da smo taj centar otvorili u jeku najveće krize i da imamo nešto praznog prostora, ali smo trenutačno u pregovorima s potencijalnim najmoprimecima za svaki taj prostor. Nedavno smo otvorili H&M, uskoro ćemo i Modianu, a pred potpisivanjem smo ugovorili s Peek&Cloopenburgom. Brojke su zasad odlične. Oko 120 tisuća ljudi na tjedan posjeti naš centar, dakle cijeli Split dvaput na mjesec dođe u City Center. □