Nakon izbora očekuje se bum ulaganja fondova u nekretnine

I dok su ‘pad cijena’ i ‘pad prometa’ najčešće sintagme koje se već tri godine neizbježno vežu uz nekretnine, dio tog tržišta prošle je godine zabilježio rekordne rezultate. I to ne negativne, nego pozitivne. Lani je, naime, zabilježena jedna od najvećih vrijednosti institucionalnih investicija u komercijalne nekretnine u Hrvatskoj u povijesti. Procjenjuje se da je riječ o transakcijama vrijednima više od 280 milijuna eura! Lanjska godina donijela je još neke rekorde. Potkraj godine zaključena je najveća institucionalna transakcija, prodaja polovice Arena Centra američkom fondu Heitman European Property Partnersu, a pozitivan je signal i to što su gotovo sve investicijske aktivnosti lani iznijeli investitori koji su se prvi put pojavili na hrvatskom tržištu. Oživljava li napokon hrvatsko tržište nekretnina ili barem spomenuti investicijski segment, što možemo očekivati u godini koja je pred nama, pitanja su koja se logično nameću.

Iako vrtoglavi iznosi investicijskih transakcija u nekretnine stvaraju zazubice, u 2011. toliko se rezultati ne očekuju: – Za Hrvatsku je, odnosno za investicijsko tržište, 2010. bila iznimna, no 2011. neće biti tako dobra jer izbori općenito stvore nestabilnost i izazovu nesigurnost investitora. Vjerujem da će sljedeće godine svjedočiti dvjema velikim transakcijama – procjenjuje Ward Stocker, direktor Odjela za investicije za Jugoistočnu Europu konzultantske kuće King Sturge, koji najavljuje da će 2012. biti jako dobra. Prema njegovim riječima, te će godine interes investitora porasti od 50 do 60 posto, osobito onih koji mogu ulagati samo u zemlje EU: – Hrvatska nije ništa drugačija od drugih zemalja. Nijedan investitor ne želi rizik. Zato investitori žele preuzeti dugoročne najmove s najboljim kompanijama na tržištu ili kupiti najbolje uredе, trgovačke ili logističke centre koji donose prihode i koji banke mogu financirati. Vjerujem da se tržište u Hrvatskoj neće promijeniti do ulaska u EU. Nakon ulaska smanjit će se rizik zemlje i investitori će tražiti nove potencijalne projekte te vjerojatno sklapati ‘joint venture’ s lokalnim ‘developerima’. Čvrsto vjerujem da će 2012. biti dobra godina – kaže Stocker, ali i dodaje da bi Hrvatska trebala ulagače koji će investirati u istraživanje i razvoj.

Što veća zarada u što kraćem roku svakako je jedan od ključnih elemenata u bilo kakvu investiranju. Zbog toga će se novac usmjeravati južnije, a nakon ulaska Hrvatske u EU vjerujem da će biti više investitora. Pozitivno je što su W. P. Carey i Heitman već uložili u Hrvatsku, što pruža dobar primjer za promoviranje investicija u tržište nekretnina. Ipak, za privlačenje investitora potrebni su najbolji proizvodi ili više ‘dealova’ prema načelu ‘sale&lease back’ (prodaj pa unajmi) – kaže Stocker.

Nekretninsko tržište posljednje tri godine obilježava nizak rizik. Dok su prije krize investitori nizali projekte jedan za drugim, danas znatno pažljivije biraju u što će uložiti. Upravo je zato u odabiru investicije kvaliteta nekretnine jednako važna ili možda i važnija od rizika zemlje. Nekretninski fondovi ponajviše traže dobre nekretnine. Naravno da je važno gdje se nalaze, odnosno u kojoj zemlji ili gradu, ali od toga još je važnija kvaliteta nekretnine. Kad investitor prvi put ulazi na tržište, obično traži nekretnine koje donose siguran i stabilan prihod. Zato je ‘sale&lease back’ toliko atraktivan. To, naravno, ovisi o pojedinom fondu, ali pridostice obično investiraju u urede ili trgovačke objekte s dobrim najmoprimcima – objašnjava Arn Willems.

Praksu transakcija ‘sale&lease back’ u hrvatskoj maloprodaji prvi je počeo primjenjivati Agrokor prodavši 2007. šest trgovačkih objekata fondu Carpathianu za 53 milijuna eura. Ta je tvrtka i lani bila predvodnica istog trenda pa je prema istomu modelu prodala logističko-distributivni centar na zagrebačkom Žitnjaku za 77 milijuna eura američkom W. P. Careyju. Taj je fond u studenom od Carpathiana preuzeo i šest Konzumovih maloprodajnih objekata za 49 milijuna eura. Potkraj godine Agrokor je navodno sklopio i ugovor s britanskim Rockspringom o ‘sale&lease backu’ za neke maloprodajne objekte, no tu informaciju u Agrokoru još ne žele potvrditi. Navode samo da je njihova strategija da u 30 posto od svih maloprodajnih objekata investiraju njihovi partneri poput stranih nekretninskih fondova i da još nisu dosegnuli tu razinu. Oslobađanje mrtvog kapitala u nekretninama prema modelu ‘sale&lease back’ odavna je uhodan među velikim europskim trgovcima. Tako je npr. Tesco u srpnju ove godine prodao 41 trgovinu mirovinskim fondovima i tako prikupio 950 milijuna funta.

Mnogo trgovaca traži načine za prikupljanje najučinkovitijeg kapitala koji će im pomoći u povećanju tržišnog udjela. Upravo će zato globalno biti sve više primjera primjene modela ‘sale&lease back’. Vlasnicima tvrtki koji žele prikupiti kapital, a ne žele izgubiti kontrolu nad kompanijom, najučinkovitija je prodaja nekretnina na taj način. Doduše, neke kompanije, odnosno njihovi vlasnici, osobito na tržištima u razvoju, teško se odriču svojih nekretnina. No vjerujem da će se taj mentalitet promijeniti – smatra Ward Stocker.

Iako je u 2010. interes investitora očito porastao u odnosu na godinu prije, i dalje se, kaže Willems, na hrvatskom tržištu ne nudi dovoljno atraktivnih nekretnina: – Inicijativu za investicijske transakcije do sada su uglavnom davali prodatelji. Nekretnina u Hrvatskoj koje zadovoljavaju zahtjeve institucionalnih investitora vrlo je malo, što je i jedan od razloga zbog kojeg u tom segmentu nije bilo više aktivnosti u posljednjih pet godina. Ipak, to se mijenja: grade se novi trgovački, logistički i uredski objekti te hoteli pa će zahvaljujući rastu ponude rasti i interes investitora – zaključuje Willems koji vjeruje da će u budućnosti biti još investitora iz Amerike (80 posto investicija u prošloj godini došlo je iz SAD-a), kao i da ćemo svjedočiti novim investicijama iz Austrije, Njemačke, Velike Britanije, Francuske i Skandinavije. Uz investitore iz SAD-a Stocker predviđa da će novac u Hrvatsku putem investicija u nekretnine dolaziti i iz Njemačke i Velike Britanije, a potencijalno i iz Azije.

Koliko će institucionalnih investitora biti, ovisi o mnogo faktora, no svi ulagači, bez obzira na to odakle dolaze, traže isto – zaradu. Jedina je razlika u tome koliku brzinu povrata investicije očekuju i koliko su rizika spremni podnijeti.