Zagrebački prvaci

GLAVNE ODREDNICE ZA USPJEH TRGOVAČKOG CENTRA – lokacija, miks najmoprimaca, pristup, vidljivost, arhitektura centra, dodatni sadržaji, promotivne akcije i eventi, ugođaj.

Najjednostavniji je to odgovor na pitanje što će se dogoditi s trgovačkom scenom u Zagrebu, nakon što se za nekoliko dana otvori još jedan šoping-centar – Trigranitov Arena Centar na Laništu. Gap, Zara home i drugi brendovi, prvo iMax kino tek su dio sadržaja Arena Centra koji će zasigurno privući zanimanje zagrebačkih šopingoholičara. Doda li se tomu poznati podatak da je prošla godina za trgovce bila iznimno teška te da je zbog otvorenja West Gatea, Garden Mall i proširenja City Centra one broj trgovačkih kvadrata u Zagrebu porastao više od 60 posto, posve je jasno da će se s novih 60 tisuća kvadrata koje donosi Arena Centar borba među zagrebačkim šoping-centrom dodatno zaoštriti.

Osim toga, još se lani dio trgovačkih centara našao u problemima zbog pada potrošnje, pa je dio zakupaca počeo otkazivati suradnju, a gotovo svi su morali smanjiti zakupnine. Unatoč ne baš povoljnoj situaciji na tržištu, menadžeri trgovačkih centara odreda su uvjereni da će se uspjjeti izboriti za svoju ‘krišku torte’. Sasvim je logično da će kupci htjeti posjetiti novootvoreni šoping-centar, no vratit će se onomu u kojem se osjećaju najugodnije i smatraju da ima najbolju ponudu – tvrdi Stjepan Iveljić, direktor Westgatea koji kao prednost centra kojim upravlja ističe sveobuhvatnu ponudu koja zadovoljava najširi spektar kupaca.

A čak i ono što mnogi ističu kao najveći nedostatak centra – činjenicu da je Westgate smješten na periferiji grada, Iveljić smatra prednošću. Velike gradske gužve i problemi s parkingom, s kakvim su suočeni centri unutar Zagreba, nešto su što smo mi izbjegli i brojni su slučajevi potvrdili da se do nas dolazi brže, lakše i manje stresno – navodi Iveljić i dodaje da je samo prošlog tjedna Westgate posjetilo oko 100.000 ljudi te da centar ovaj mjesec bilježi rast posjetitelja od gotovo 60 posto u usporedbi s rujnom.

Uzlaznoj statistici tog centra sigurno je pomogla činjenica da je Uprava pokrenula niz promotivnih akcija, a kupcima je do centra osiguran besplatni prijevoz autobusom. Agresivniji marketing i razne akcije potezi su kojima pribjegavaju svi centri, a dio njih će morati promjenom miksa najmoprimaca i repozicioniranjem pokušati ponovno vratiti kupce. U svakom slučaju, menadžment trgovačkih centara u narednom razdoblju postajat će sve važniji.

Uspije li menadžment u trgovački centar privući dovoljan broj kupaca, na trgovcima tada preostaje da se za njih izbore svojom ponudom. West Gate, primjerice, pokušava tako u posljednje vrijeme marketingom i sniženjima privući kupce. Marketing je svakako dobar način za privlačenje kupaca kao i prijevoz autobusom. S druge strane, sniženja su dosta riskantna odluka budući da na taj način dolazi do kanibalizacije koju brendovi sami sebi rade jer je ista roba povoljnija nego u drugim centrima – objasnio je Emanuel Bakić, čelni čovjek retaia u CN Richard Ellisu.

I dok je West Gate organizirao besplatni prijevoz kako bi anulirao problem udaljenosti, centar Cascade ponudio je privremeni free rent period za kupce kako bi riješio problem slabe popunjenosti centra. Trenutačna popunjenost centra Cascade je 60 posto. Međutim, uz to što se u centru upravo uređuje nekoliko lokala čije se otvorenje očekuje uskoro, svakodnevno u centar stižu novi upiti za najam prostora. Pred potpisivanjem smo nekoliko novih ugovora pa će popunjenost do kraja godine biti oko 80 posto – kazao je Anton Hopfgartner, menadžer trgovačkog centra Cascade koji se želi pozicionirati kao urbani luksuzni centar koji kupcima u nešto intimnijem ambijentu nudi svjetske up-scale brendove visoke kvalitete.

Slično kao i Cascade, i Centar Kaptol, koji se nalazi u njegovoj neposrednoj blizini, profilira se kao centar sa sadržajima za osobe visoke platežne moći ali i za one iz ‘srednje kategorije’. Osim jedinstvene ponude, koja uključuje trgovine poput Nicolas Concept Storea, Ermenegildo Zegna, Lancela, kao prednost ističu podatak da su od središnjega gradskog trga udaljeni tek nekoliko minuta hoda: – Trend povratka ljudi kupnji u središtu grada, koji je u SAD-u poprilično uzeo maha, tek nam predstoji – kaže Bruno Vlatković, voditelj Marketinga Centra Kaptol.

Jačanje konkurencije već je uzrokovalo promjene u odnosima snaga, pa pokušavaju repozicioniranjem vratiti posjetitelje. Primjer za to je King Cross koji je, iako je na dobitnoj poziciji, izgubio dio kupaca otvaranjem City Centra, pa se sada nastoji pozicionirati kao obiteljski centar te prilagođava strukturu zakupaca tom konceptu: – Naše su marketinške aktivnosti usmjerene na animacijske programe u kojima se mogu zabaviti svi članovi obitelji, a pritom mogu osvojiti poklon-bonove za kupnju u našim trgovinama – navode iz Uprave King Crossa.

Koliko je koji centar uspješan, osim po prihodima koje njihovi vlasnici obično taje, pokazuje i postotak popunjenosti centra, kao i broj mjesečnih posjetitelja centra. U tome u Zagrebu svakako prednjače Avenue Mall i City Centar. Njihove brojke o posjećenosti i popunjenosti još jednom potvrđuju tezu da je u poslovanju s nekretninama ključan čimbenik lokacija, a potom struktura najmoprimaca.

Činjenica da smo ove jeseni zabilježili rekordne vikende po posjećenosti, ali i porast prodaje u odnosu na isto razdoblje prošle godine, dokazuje uspjeh naše strategije – kaže Lana Pavić, marketing menadžerica Avenue Mall, centra koji se može pohvaliti neprekidnom stopostotnom popunjenosti tijekom svih triju godina poslovanja koji prosječno na mjesec posjeti oko 700 tisuća posjetitelja.

Porast posjećenosti i prometa, usprkos općem padu potrošnje, bilježi i City Centar one koji je prije nekoliko dana proslavio četvrti rođendan. U prvim devet mjeseci promet tog centra povećan je šest posto, a posjećenost 21 posto u odnosu na isto razdoblje lani. City Center one Zagreb lani je ostvario promet od 160 milijuna eura. Prosječna mjesečna posjećenost centra je oko 620 tisuća posjetitelja, a trenutačna popunjenost je 99 posto. Slobodnih jedan posto prostora preuređuje se za dolazak triju novih brendova – ispričala je Vlatka Svedružić, voditeljica Marketinga City Centra one, koja smatra da u Zagrebu prostora za nove centre ima jedino u istočnom dijelu grada. Upravo zato tamo su vlasnici City Centra počeli s pripremnim radovima za početak gradnje novog centra.

Zagrebački istok bio je zanimljiv i drugim developerima, no nisu se sve investicije na ‘istoku’ pokazale uspješnima. Zbog slabe posjećenosti prouzročene lošom lokacijom unutar industrijske zone, ali i lošim odabirom najmoprimaca, trgovački centar Mandi stalno gubi zakupce. S druge strane, Garden Mall, otvoren u Dubravi prošle godine, uspješno se pozicionirao kao kvartovski centar. Na mjesec u prosjeku ima čak 350 tisuća posjetitelja, a odnedavno je popunjen sto posto: – U 2010. godini bilježimo kontinuirani mjesečni rast posjećenosti od pet posto – navode iz Garden Malla.

Koliko još i ima li u Zagrebu uopće mjesta za gradnju novih centara? Odgovori variraju. Hrvatsko tržište prilično je netipično i teško je raditi bilo kakve projekcije i usporedbe s drugim zemljama. Dovoljan dokaz za to je činjenica da je otvorenje trgovine C&A u City Centru One za tog trgovca bilo drugo najbolje na svijetu u povijesti, a da je trgovina Huga Bossa u Hrvatskoj četvrta po veličini u svijetu.

U Zagrebu trenutačno postoji oko 350 četvornih metara trgovačkog prostora na 1.000 stanovnika. Uzmemo li u obzir europski prosjek od 225 četvornih metara na 1.000 stanovnika, možemo reći da je tržište prezasićeno, no bitno je koji se centri računaju u tu ukupnu kvadraturu trgovačkih centara. Osim toga, neke europske zemlje imaju oko 500 četvornih metara trgovačkog prostora na 1.000 stanovnika. Smatram da je najvažnija snaga ‘high streeta’ u pojedinim zemljama. U Hrvatskoj je, za razliku od drugih EU zemalja, high street iznimno nerazvijen pa je i logično da kvadratura trgovačkih centara bude nešto veća na 1.000 stanovnika – smatra Bakić.

Iako je teško točno izračunati koliko još ima mjesta za nove centre u Zagrebu, većina se stručnjaka slaže da će s Arena Centrom, City Centrom East i trgovačkim centrom IKEE potražnja za trgovačkim centrima u Zagrebu, barem na neko vrijeme, biti zadovoljena.

Upravo zbog te činjenice developeri su se polako počeli seliti u manje gradove, najprije u Rijeku, Split i Osijek, a potom i u još manje gradove. Iako su u njima već sagrađeni neki centri, prostora za nove još ima. U Rijeci osim centra ZTC koji je u gradnji ima mjesta i za jedan retail park. Split će nakon gradnje City Centra 1 i Malla of Split biti blizu pokrivenosti tržišta, kao i Osijek s Avenue Mallom i Portanovom. Grad za koji postoji veliki interes trgovačkih i developerima je Pula, jer se može dobro izboriti za svoje mjesto u regiji, pa tamo još ima mjesta za jedan dobar centar – uvjeren je Bakić.

Prema procjenama stručnjaka, svaki manji grad u Hrvatskoj s 20 do 30 tisuća stanovnika u idućih bi pet godina trebao dobiti jedan do tri mala trgovačka objekta maksimalne površine od četiri tisuće četvornih metara. Taj trend seljenja investicija u manje gradove među prvima je prepoznao austrijski investitor Supernova koji je otvorio centre u Slavonskom Brodu, Karlovcu, retail parkove u Sisku i Varaždinu, a uskoro bi trebao otvoriti i centar u Zadru. Istim putem krenuo je i domaći investitor Vedran Malenica. Ove godine otvorio je centar u Imotskom, a najavljuje i nove projekte u Makarskoj i Šibeniku.

Kad je riječ o budućnosti i trgovačkim centrima, smatra Bakić, sve će više biti zastupljeni centri koji nose društvenu i urbanističku vrijednost jer oni pridonose posjećenosti centra, a u konačnici i produljenju njegova životnog vijeka.

Pri kraju životnog ciklusa centar treba repozicionirati, dograditi ili mu promijeniti mix najmoprimaca. To je ujedno i odgovor svima koji se pitaju što će se dogoditi sa svim tim centrima koji postoje ili se grade u Hrvatskoj. Neki će se repozicionirati, neki će se dograditi, dok će se životni ciklus nekih jednostavno završiti ili će im se promijeniti namjena – zaključio je Bakić.

U svakom slučaju, s povećanjem broja trgovačkih kvadrata koje više ne prati rast potrošnje i s kupcima koji postaju sve zahtjevniji, šoping-centri morat će se jasno profilirati, diferencirati od drugih centara i raznim se dodatnim sadržajima boriti s novim modernijim centrima. Odlična lokacija uvijek će biti na cijeni, no primjer Importanne galerije dokaz je da samo to neće biti dovoljno. Pri svemu tome najviše će profitirati potrošači koji će moći birati između još šire ponude brendova, uživati u fitnessu nakon šopinga ili igrati nogomet na krovu trgovačkog centra.