Poslovne nekretnine

Dok na tržištu cijene nekretnina pada, u financijskim izvještajima tvrtki vrijednost poslovnih nekretnina raste. I premda je iskazivanje vrijednosti poslovnih nekretnina knjigovodstveno i porezno neutralan pokazatelj, svejedno, knjiže li se prema nabavnoj cijeni ili se njihova vrijednost redovito revalorizira, u Hrvatskoj će se od 31. prosinca ove godine primjenjivati obveza redovita revaloriziranja vrijednosti poslovnih nekretnina.

I u skladu s ‘tradicijom’ uvedeno je odmah i novo zanimanje ‘ovlaštenih procjenitelja’ koji će odsad umjesto revizora i sudskih vještaka procjenjivati vrijednost nekretnina u tvrtkama neovisno o tome treba li poduzetnicima revalorizacija ili ne treba.

I, naravno, već je otprije organiziran unosan posao organiziranja ispita za stjecanje diplome ‘ovlaštenih procjenitelja’. Sve već viđeno.

Jedina realna vrijednost nekretnina jest ona koja se može postići prodajom na tržištu. Vrijednosti koje se bez prodaje iskazuju knjigovodstveno temelje se na procjenama primjenom Međunarodnoga računovodstvenog standarda 16 o utvrđivanju fer vrijednosti.

Nakon pada cijena nekretnina na tržištu trebale bi padati vrijednosti svih poslovnih nekretnina koje su revalorizirane unatrag tri godine, a i dalje (doduše, malo sporije) rasti vrijednost onih poslovnih nekretnina koje nisu revalorizirane i čija vrijednost je dosad knjižena prema nabavnoj cijeni. Prema stranim istraživanjima za revalorizaciju vrijednosti nekretnina opredjeljuju se, u pravilu, veliki poduzetnici koji kotiraju na burzama, a srednje veliki i mali poduzetnici u inozemstvu odlučuju se više za alternativno knjiženje vrijednosti nekretnina prema nabavnoj cijeni.

A u Hrvatskoj prije uvođenja obvezne revalorizacije i izmišljenog zanimanja ‘ovlaštenih procjenitelja’ najčešće su se odlučivali za krnji oblik revalorizacije poduzetnici koji su jednokratno otpisivali sredstva u razdoblju 2001.-2004. i oni koji su od banaka molili hipotekarne kredite, a ostali su vrijednost nekretnina u posjedu tvrtki knjižili prema njihovoj nabavnoj vrijednosti.

• Zakonom o kreditnim institucijama i podzakonskim aktima koji reguliraju navedeno područje, Banka je dužna redovito pratiti tržišnu vrijednost nekretnina koje ima pod hipotekom, a učestalost i metode ponovnih procjena ovise o vrsti nekretnine i situaciji na tržištu nekretnina – odgovorili su nam u Erste banci u tipičnoj PR-ovskoj manieri.

U nastavku odgovora iz Erste banke je rečeno: – Vrijednost poslovne nekretnine mora se ponovno utvrditi najmanje jednom na godinu, a stambene nekretnine jednom u tri godine. Banka, u suradnji s Erste nekretninama, s potrebnom pozornošću prati tržišnu vrijednost nekretnina i sveukupnu situaciju na tržištu nekretnina, te usklađuje vrijednost nekretnina koje ima u zalogu u skladu s pozitivnim zakonskim propisima i internim procedurama.

U skladu s propisima tržišna vrijednost nekretnina u kombinaciji s drugim kriterijima može utjecati na rizičnost klijenta i formirane rezervacije. Iz Odjela za odnose s javnošću Raiffeisen banke odgovorila je Nikolina Bogati – Sama revalorizacija ne mora nužno značiti ponovni izlazak na teren i izradu procjene. Postoji mogućnost da, u ovisnosti o vrsti i višini plasmana te vrsti i obilježjima nekretnine, na osnovi dostupne dokumentacije i podataka o individualnoj nekretnini i samom tržištu nekretnina, stručni procjenitelji u RBA obave revalorizaciju tržišne vrijednosti nekretnina i bez ponovnoga fizičkog uvida u stanje nekretnine.

U Po- unje trikotaži na naš upit zašto su 2007. godine proveli revalorizaciju nekretnina tako da se njihova knjigovodstvena vrijednost povećala za 7,8 milijuna kuna, odnosno sa 17,5 na 25,3 milijuna kuna, odgovor je pokušao izbjeći Tihomir Babić: – Revalorizaciju nekretnina koju navodite u upitu proveli smo u skladu s Međunarodnim računovodstvenim standardima, iskazivanjem fer vrijednosti imovine svakih pet godina.

Budući da je od HFP-ove procjene imovine 1997. godine prošlo 10 godina, držali smo da je potrebno provesti revalorizaciju radi iskazivanja fer vrijednosti imovine. U Plodinama su prošle godine revalorizirali dva građevinska objekta s pripadajućim zemljištima (Rijeka – Ružičeva i Požega). Procjenom sudskog vještaka utvrđeno je da je nekretnine stvarno vrijede više nego što je dotad iskazano u poslovnim knjigama, i to za 20,9 milijuna kuna. Za taj iznos povećane su revalorizacijske re- zerve.

U isto vrijeme Plodine su umanjile revalorizacijske rezerve u višini povećanih troškova amortizacije revaloriziranih građevinskih objekata u prethodnim godinama, i to za iznos od pet milijuna kuna. U skladu s Međunarodnim standardima financijskog izvještavanja za taj iznos od pet milijuna kuna povećali su zadržanu dobit Društva.

Prijašnjih godina Plodine su prihode, odnosno dobit od uklanjanja revalorizacijskih rezervi, prikazivale kao prihod u računu dobiti i gubitak, a lani su prvi put taj iznos upisale po kapitalnom pristupu kao zadržanu dobit. Stručnjaci smatraju da u Plodinama revalorizaciju provode kako bi povećali vrijednost nekretnina i ispunili uvjete na koje su se obvezali pri- likom dizanja kredita ili prodaje obveznica, te da bi popravili kapitalnu adekvatnost u bilanci.

U prospektu za izdavanje obveznica Plodina, naime, navedeno je kako moraju ispunjavati određene uvjete, među ostalim i to da odnos ukupnih obveza i imovine mora biti 0,9 ili manji. Revalorizacijom nekretnina Plodine povećavaju vrijednost imovine, tako da unatoč rastu njihovih obveza uspjevaju ispuniti taj kriterij, odnosno koeficijent od 0,9. Ukupne su revalorizacijske rezerve Plodina trenutačno 181 milijun kuna.

Prošle godine revalorizaciju je napravio i Konzum – revalorizacijske rezerve povećane su sa 141 na 410 milijuna kuna. Dakle, unatoč padu cijena nekretnina hrvatske tvrtke s pomoću sudskih vještaka uspjevaju povećati vrijednost svojih nekretnina. Vidljivo je to uostalom i iz podataka Fine – u Hrvatskoj je u 2009. godini vrijednost nekretnina u bilancama poduzetnika narasla s 257 na 271 milijardu kuna.

Koliko često treba revalorizirati vrijednost poslovne imovine, objasnio je nezavisni konsultant Denis Smolar. Naknadno vrednovanje imovine podrazumijeva vrednovanje koje slijedi nakon početnog priznavanja vrednovanja imovine. Prema zahtjevima Hrvatskih standarda financijskog izvještavanja (HSFI 6), odnosno Međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS 16), nakon početnog vrednovanja dugotrajna materijalna imovina evidentira se po metodi troška ili metodi revalorizacije.

U slučaju metode troška vrijednost dugotrajne materijalne imovine iskazuje se po njezinu trošku nabave smanjenom za akumuliranu amortizaciju i gubitke od smanjenja. Taj model pretpostavlja da se u poslovnim knjigama dugotrajna materijalna imovina (nekretnine, postrojenja i oprema) evidentira prema nabavnim vrijednostima na jednom računu, a na odgovarajućem korektivnom računu ispravak vrijednosti koji se obračunava amortizacijom, odnosno procjenom vrijednosti imovine.

Zemljište se iskazuje prema nabavnoj vrijednosti smanjenoj za moguće gubitke od smanjenja, s obzirom na to da se njegova vrijednost ne smanjuje za ispravak vrijednosti jer ne podliježe obračunu amortizacije. U bilanci se građevinski objekti, postrojenja i oprema iskazuju po neto knjigovodstvenoj vrijednosti, tj. prema nabavnoj vrijednosti smanjenoj za ispravak vrijednosti (akumuliranu amortizaciju), a zemljišta prema nabavnoj vrijednosti smanjenoj za moguće gubitke od smanjenja vrijednosti.

Prijašnjih godina poduzetnici su imali mogućnost jednokratnog otpisa pa danas još uvijek ima manje tvrtki koje prema knjigama imaju poslovne nekretnine koje vrijede nekoliko stotina tisuća kuna, a na tržištu stvarno možda i više milijuna kuna. Tek nakon revalorizacije malobrojni će poduzetnici koji dosad nisu procjenjivali vrijednost poslovne imovine radi dobivanja hipotečnih kredita moći spoznati približnu vrijednost tvrtke.