Hipoteka se može’skinuti’ i bez plaćanja kredita

U ožujku ove godine Ustavni sud donio je još jednu odluku koja bi mogla imati dalekosežne posljedice, odnosno kojom se još jednom vjerovnici stavljaju u nepovoljan položaj, praksa koja je, nadali smo se, prošla s nekim drugim vremenima. U bivšoj državi, naime, apsolutnu prednost imali su dužnici, a posljedica je bila galopirajuća inflacija, potpuno obezvrđenje i novca i rada. U novoj državi klatno je prevagnulo na stranu vjerovnika. Uvedeno je fiducijarno osiguranje, valuta je postala stabilna, hipoteke su dobile na važnosti, a dužnici su počeli strepetiti od neplaćanja dugovanja. To je tako trajalo negdje do 2003. godine, kada su pod pritiskom javnosti (ali i uoči državnih parlamentarnih izbora) donesene izmjene i dopune Ovršnog zakona koje su dosta otupile oštricu i praktično favorizirale dužnike.

Neposredni povod su, izgleda, bile odluke nekih sudova kojima su založene nekretnine za minimalne iznose (čak i nekoliko kuna) prelazile u vlasništvo ili vjerovnika ili trećih osoba, za što su krivcima proglašeni vjerovnici. I kao da nikako ne možemo uravnotežiti stvari, ponovo se problemi prebacuju na vjerovnike, čemu je najnovija odluka Ustavnog suda dodala na težini. Riječ je o odluci kojom je Ustavni sud ukinuo ovršne odluke (dakle, odluke u ovršnom postupku koje su već dovele do punopravnog stjecanja prava vlasništva na nekretninu) i stavio vjerovnika u položaj da praktično nema ništa i dužnika da ponovo dobije već izgubljenu nekretninu.

Evo o čemu je riječ. Dužnik je uzeo kredit i za osiguranje toga kredita dao vjerovniku hipoteku. Kad kredit nije bio vraćen, vjerovnik je pokrenuo propisani postupak da bi se naplatio, a cijelo to vrijeme, zapravo godinama, dužnik je bez smetnji koristio nekretninu (kuću, garažu, voćnjak) i time praktično sebi stvarao uštedu, jer bi u protivnom morao negdje biti u najmu. Na dražbe se zainteresirani nisu baš javljali i napokon je nekretnina prodana za 10.000 kuna, u nazočnosti i dužnika i vjerovnika, negdje pet godina nakon stvaranja dužničko-vjerovničkog odnosa.

Ustavni sud smatrao da nekretnina na dražbi mora biti prodana za daleko veći iznos. Procjena sudskog vještaka bila je iznad 400.000 kuna, ali koliko je bila realna vidi se i iz toga da nitko nije bio spreman ni približno toliko ponuditi. Naime, Sud je smatrao da mora postojati odnos razmjernosti, iako je tada Ovršni zakon na trećoj dražbi dopuštao prodaju za bilo koji iznos (sada su granice dvije trećine početne cijene može se prodati na prvom ročištu i jedna trećina na drugom ročištu). S druge strane, Ustavni sud nije smatrao da je tijekom vremena dužnik trebao nešto učiniti da sam pronađe kupca, nego je postupak koji je trajao niz godina (od toga samo na Ustavnom sudu tri godine) vratio na početak. S obzirom na to da su u međuvremenu pozitivni propisi krenuli na štetu vjerovnika, kad se doda i ta praksa, sve izgleda dosta jasno postavljeno – sve na štetu vjerovnika, sve u korist dužnika.

Kad je ta najviša institucija presudila da zakonska odredba, koju nitko nije proglasio protuustavnom ili nešto slično, nije primjenjiva, što bi trebalo očekivati danas kad su postavljene granice pljenidbe od jedne trećine plaće na prvom ročištu i dvije trećine na drugom? Kako potaknuti dužnika da nešto plati kad se na ovakvim primjerima ima pravo nadati da će se u neko dogledno vrijeme okolnosti promijeniti i omogućiti mu da ne plati ništa? Kako zaštititi vjerovnika kada mu sustav svaku tražbinu, odnosno osiguranje za tražbinu ugrožava širom otvorenim vratima za manipulacije?

Dobra namjera Ustavnog suda je nešto u što uopće ne sumnjamo, ali stara poslovica kaže da je i put do pakla popločan dobrim namjerama. Primijenjeno na ovu situaciju, čini nam se da se nanosi velika šteta vjerovnicima, a posredno i dužnicima, jer što se vjerovnik osjeća ugroženijim, njegov će proizvod ili usluga biti skuplji, a to plaća dužnik pa se stvara začarani krug.

Naravno kako ne mislimo da obitelji treba deložirati od danas na sutra, ali dužnik koji primjerice u godini dana sam ne nađe kupca za svoju nekretninu nije onaj koga bi trebalo štititi. U praksi ima nebrojeno slučajeva u kojima su teze potpuno zamijenjene – ispada da je vjerovnik onaj koji bi trebao skrbiti o dužniku, o obitelji dužnika, o svemu samo ne o sebi, a to nije prihvatljivo i poticajno i može donijeti samo štetu. Ovim ne kanimo braniti vjerovnike koji prečesto manipuliraju s kamatama i prikrivenim uvjetima kod kredita, ali svakoga treba nazvati pravim imenom i svakoga teretiti samo za ono za što je odgovoran – današnja situacija tom zahtjevu ne udovoljava i to treba promijeniti.