Neopravdane razlike u okrupnjivanju zemljišta radi golfa ili maslinika

Investitori u golferska igrališta neizbježne su žrtve neučinkovite javne uprave jednako kao i mali investitori.

Pozivamo poduzetnike da iznesu svoje probleme. Tragom vaših napisa, upućivanjem na apsurde u pojedinačnim slučajevima upozoravamo na nedostatke sustava u cijelosti i tako poduprijeti čitatele Lidera kao pojedine u njihovim neravnopravnim sporovima s glomaznom državnom upravom.

Ovdom prošlotjednog napisa o izvlaštenju zbog privatnog interesa (oduzimanju imovine protiv volje vlasnika) javio mi se dr. Siniša Slijepčević, ‘developer’ Avenue Malla u Zagrebu i direktor projekta Marlera golf (investitori Dražen Ladić i grupa GTC). Dr. Slijepčević upozorava da je izvlaštenje osim Zakonom o igralištima za golf predviđeno i Zakonom o prostornom planiranju i gradnji u odredbama o urbanom komasaciji, a da zbog toga nije bilo negativnih reakcija u javnosti kao zbog golferskog zakona.

Tema moga prošlotjednog napisa, međutim, nije ni bio Zakon o igralištima za golf ni golf, već predaja zahtjeva za ocjenu ustavnosti odredbi o izvlaštenju iz golferskog zakona što je bio samo povod razmatranju fenomena uvodenja u hrvatski pravni sustav načela o pravu većega privatnog vlasnika da oduzme vlasništvo manjemu, također privatnom vlasniku. Dosad je Ustavom bilo dopušteno izvlaštenje jedino zbog gradnje objekata u općem (javnom) interesu.

A u vezi s urbanom komasacijom valja pojasniti da je u osnovi riječ o okupnijavanju zemljišnih čestica u urbanim sredinama radi gradnje objekata u općem (javnom) interesu, primjerice, dječjih vrtića, škola, zdravstvenih ustanova, kazališta itd. Investitori takvih objekata, doduše, mogu biti privatnici samostalno ili u sklopu ugovora o javnopravnom partnerstvu, ali objekti koji se trebaju graditi na tim česticama trebali bi biti u javnom interesu.

Dr. Slijepčević piše da se javnosti nameće dojam kako će izvlaštenje malih privatnih vlasnika zbog golferskih terena biti proizvoljno, prema željama kapitala i bez mogućnosti utjecaja na postupak malih vlasnika zemljišta. To jednostavno nije točno, tvrdi dr. Slijepčević, jer da bi se odredbe zakona o golfu mogle primjenjivati, u prvom redu golferski teren mora biti predviđen prostornim planom i njegov obuhvat vrlo precizno određen.

Pa, naravno, zar netko još uopće može razmišljati o investiranju u gradnju bilo čega bez svih propisanih dozvola? No, dr. Slijepčević konstatira kako ne zna ni za jedan slučaj da je privatno zemljište predviđeno obuhvatom golferskog igrališta otkupljeno bez pristanka vlasnika, ali zna za slučajeve kad su mešetari kupovali na namještenim natječajima male čestice u obuhvatu predviđenoga golferskog terena da bi mogli ‘trgovati’ s investitorom (op. a.: skuplje preprodati).

Dr. Slijepčević smatra da su upravo investitori u golferska igrališta žrtve, i to ne samo različitih ‘reketa’ kao posljedice neučinkovitosti sudova i neusklađenosti zemljišnih knjiga već gotovo bizarene neučinkovitosti cijele državne uprave.

Da, to i jest bit teme, naime, investitori golferskih igrališta neizbježne su žrtve neučinkovite javne uprave jednako kao i mali investitori.

A tema prošlotjednog napisa bila je dvojba treba li u hrvatski pravni sustav uvesti i izvlaštenja zbog privatnog vlasništva? Prema Ustavu, privatni investitori koji grade golferske terene trebali bi imati ista prava u stjecanju vlasništva nad zemljišnim nekretninama kao i privatni vlasnici manjih čestica.

I, da budem jasan do kraja, ne mislim da okupnijavanje zemljišta radi igrališta za golf mora uživati pogodnosti veće od, primjerice, okupnijavanja zemljišta radi sadnje maslinika.

Činjenicu da se u hrvatski pravni sustav ‘puzajući’ uvodi načelo da ‘velika riba guta malu’ potkrijepio sam već prije propisanom i od Ustavnoga suda potvrđenom odredbom Zakona o trgovačkom društvu o ‘squeeze outu’ (izvlaštenju manjinskih dioničara u interesu većinskog dioničara).

Ustavom Republike Hrvatske, međutim, zajamčeno je pravo privatnog vlasništva. A odluka Ustavnog suda o ‘squeeze outu’ samo je tumačenje Ustava, ali dvojbeno, jer su dva suca Ustavnog suda dala izdvojena mišljenja, u kojima su ustvrdili da je uvodenjem primjene izvlaštenja u privatnom interesu povrijeđena ustavna odredba članka 49., kojom se određuje: ‘Prava stečena ulaganjem kapitala ne mogu se umanjiti zakonom ni drugim pravnim aktom’.