Građevinare i stanovništvo banke će procjenjivati strože nego dosad

Trendovi na tržištu nekretnina u ovoj godini bit će obilježeni posvemašnjim padom intenziteta građenja te vjerojatnom korekcijom cijena većine građevinskih objekata. Razlog za takva pesimistična predviđanja vrlo je jednostavan – dogodit će se kreditna kontrakcija koja će na sektor utjecati na dva načina – u oskudici financiranja developera s jedne, a s druge strane u slabijem kreditiranju građanstva putem stambenih kredita.

Iako korijeni financijske krize potječu iz SAD-a i nikako se ne odnose na domaće tržište nekretnina, globalizacija je utjecala na činjenicu da se kriza prelije i na hrvatsko tržište. Unatoč tome što je stopa rezervacija banaka za slabije naplative kredite izuzetno niska, zbog nemogućnosti zaduživanja u inozemstvu te iscrpljivanja kreditnog portfelja od strane države (banke su kupnjom trezorskih zapisa i sindiciranim kreditima za državu dijelom iscrpile svoju mogućnost plasiranja kredita) banke će u ovoj godini mnogo strože procjenjivati isplativost vlastitih plasmana i investicija koje kreditiraju prema svojim klijentima.

• Sudeći prema sadašnjim parametrima smatramo da trenutačno neće ni preveliki ni premali projekti baš lagano prolaziti kod poslovnih banaka.

Veliki će projekti imati problema u financiranju, a banke će nevoljno davati jako veliku izloženost prema nekim projektima – kaže Tomislav Perović, direktor Colliers Internacionala. On je mišljenja da trgovački prostori još uvijek imaju najveće šanse osigurati bankovno financiranje, zbog toga što mogu osigurati dovoljnu fazu prediznajmljenog prostora.

• To će bankama dati sigurnost komercijalizacije takvog projekta mnogo ranije nego što projekt bude završen – smatra Perović. S njime se slažu i bankari, koji će zahtijevati da veliki projekti poput trgovačkih centara, stambenih naselja ili uredskih zgrada budu dobrim dijelom unaprijed prodani da bi bili smatrani kvalitetnim investicijama za banke.

• Tri će najvažnija kriterija prema kojima će banke procjenjivati mogućnosti financiranja projekata biti: veći udio vlastitoga kapitala investitora u financiranju, utrživost nekretnina i udio cijene zemljišta u ukupnim troškovima projekta. Nekretninski projekti s velikim udjelom predugovora o prodaji bit će u prednosti nad ostalima. Previsok udio cijene zemljišta u ukupnim troškovima projekata jedan je od glavnih razloga aktualne recesije u graditeljstvu, zbog čega će se preferirati projekti kod kojih je taj udio razmjerno nizak – kaže Dražen Nikolić, predsjednik Uprave Raiffeisen Consultinga, te naglašava da će banke u novoj ekonomskoj situaciji ‘oštrije’ procjenjivati isplativost projekata koje financiraju. Njegovo objašnjenje za takvu strožu politiku kreditiranja proizlazi iz smjernica predviđenih novim hrvatskim Zakonom o kreditnim institucijama, koji je vezan na Basel II standarde.

Što se tiče uredskih zgrada i stano-gradnje, u Colliersu procjenjuju da će financiranje takvih projekata biti komplicirano nego dosad. Naime, uredske zgrade ne mogu osigurati takvu razinu prediznajmljenosti, jer je teško očekivati da će se neka tvrtka odlučiti u nesigurnim vremenima kao što su…

Što se tiče trendova na tržištu, Marijana Čvelja, ekonomska analitičarka za nekretnine u Raiffeisen Consultingu, smatra da je realno očekivati prosečnu korekciju cijena u iznosu od deset posto. No, moramo uzeti u obzir da je taj iznos korekcije prosečan te da će ekskluzivne nekretnine doživjeti mnogo manju korekciju cijena, a u nekim slučajevima i nikakvu tj. njihove cijene će se zadržati na istoj razini – smatra Čvelja, dodajući da se donedavno očekivalo da će liberalizacijom tržišta nekretnina pojačani interes stranih kupaca, a i investitora dovesti do još većeg porasta cijena nekretnina, posebice na jadranskoj obali.

Međutim, stanje na europskim financijskim tržištima, recesija koja je prisutna u uglavnom svim zemljama i pad cijena nekretnina u drugim mediteranskim zemljama u segmentu tržišta second-hand (primjerice u Španjolskoj) dovode do zaključka da liberalizacija tržišta nekretnina neće izazvati toliko očekivanih promjena na tržištu te da će interes stranaca za ulaganje u Hrvatsku biti osjetno manji od očekivanih.

Sudeći prema svemu navedenom, neizbježan je zaključak da se vremena za građevinarne mijenjaju. Nakon nekoliko godina neprestanog rasta te djelatnosti, u kojima smo bili svjedoci da se gotovo svatko s dovoljnom količinom gotovine mogao uspješno baviti tim poslom, odsad će samo najbolje osmišljeni projekti imati priliku za realizaciju.

• Određeni dijelovi grada i projekti uvijek će naći put do financiranja zbog toga što hrvatskom tržištu nekretnina još uvijek nedostaje jako mnogo projekata, tako da se ne može čak ni generalizirati o bankovnom kreditiranju. Projekti stano-gradnje u, primjeru radi, centru Zagreba ili u Splitu i Rijeci, gdje nedostaje jako mnogo stanova, i dalje.

Iznajmljivanje stanova za poslovne ljude Tvrđa Nemoj stati d.o.o. – Never stop L. L. C. ili, skraćeno, NEST osnovana je sredinom 2002. Iznajmljuje stanove u središtu Zagreba na dulje razdoblje. Ciljani su segment tržišta poslovni ljudi koji traže dulji smještaj i trebaju komunikacijsku tehnologiju da bi nastavili voditi svoje poslove unatoč tomu što nisu u svojim uobičajenim poslovnim prostorijama.

NEST osigurava sljedeće usluge svojim klijentima: izbor stanova u središtu Zagreba, 24-satnu liniju za pomoć, tjedno čišćenje, širokopojasni pristup internetu, taksiprijezvoz do stana, pranje i kemijsko čišćenje (na zahtjev), članstvo u NEST Clubu za stalne goste, preplate na brojne novine iz ponude Newspaper Directa u Hrvatskoj, rent-a-car (na zahtjev).