Građevinare i stanovništvo banke će procjenjivati strože nego dosad

Trendovi na tržištu nekretnina u ovoj godini bit će obilježeni posvemašnjim padom intenziteta građenja te vjerojatnom korekcijom cijena većine građevinskih objekata. Razlog za takva pesimistična predviđanja vrlo je jednostavan – dogodit će se kreditna kontrakcija koja će na sektor utjecati na dva načina – u oskudici financiranja developera s jedne, a s druge strane u slabijem kreditiranju građanstva putem stambenih kredita.

Iako korijeni financijske krize potječu iz SAD-a i nikako se ne odnose na domaće tržište nekretnina, globalizacija je utjecala na činjenicu da se kriza prelije i na hrvatsko tržište. Unatoč tome što je stopa rezervacija banaka za slabije naplative kredite izuzetno niska, zbog nemogućnosti zaduživanja u inozemstvu te iscrpljivanja kreditnog portfelja od strane države (banke su kupnjom trezorskih zapisa i sindiciranim kreditima za državu dijelom iscrpile svoju mogućnost plasiranja kredita) banke će u ovoj godini mnogo strože procjenjivati isplativost vlastitih plasmana i investicija koje kreditiraju prema svojim klijentima.

• Sudeći prema sadašnjim parametrima smatramo da trenutačno neće ni preveliki ni premali projekti baš lagano prolaziti kod poslovnih banaka.

Veliki će projekti imati problema u financiranju, a banke će nevoljko davati jako veliku izloženost prema nekim projektima – kaže Tomislav Perović, direktor Colliers Internacionala. On je mišljenja da trgovački prostori još uvijek imaju najveće šanse osigurati bankovno financiranje, zbog toga što mogu osigurati dovoljnu fazu prediznajmljenog prostora.

• To će bankama dati sigurnost komercijalizacije takvog projekta mnogo ranije nego što projekt bude završen – smatra Perović. S njime se slažu i bankari, koji će zahtijevati da veliki projekti poput trgovačkih centara, stambenih naselja ili uredskih zgrada budu dobrim dijelom unaprijed prodani da bi bili smatrani kvalitetnim investicijama za banke.

• Tri će najvažnija kriterija prema kojima će banke procjenjivati mogućnosti financiranja projekata biti: veći udio vlastitoga kapitala investitora u financiranju, utrživost nekretnina i udio cijene zemljišta u ukupnim troškovima projekta. Nekretninski projekti s velikim udjelom predugovora o prodaji bit će u prednosti nad ostalima. Previsok udio cijene zemljišta u ukupnim troškovima projekata jedan je od glavnih razloga aktualne recesije u graditeljstvu, zbog čega će se preferirati projekti kod kojih je taj udio razmjerno nizak – kaže Dražen Nikolić, predsjednik Uprave Raiffeisen Consultinga, te naglašava da će banke u novoj ekonomskoj situaciji ‘oštrije’ procjenjivati isplativost projekata koje financiraju. Njegovo objašnjenje za takvu strožu politiku kreditiranja proizlazi iz smjernica predviđenih novim hrvatskim Zakonom o kreditnim institucijama, koji je vezan na Basel II standarde.

Što se tiče uredskih zgrada i stano-gradnje, u Colliersu procjenjuju da će financiranje takvih projekata biti komplicirano nego dosad. Naime, uredske zgrade ne mogu osigurati takvu razinu prediznajmljenosti, jer je teško očekivati da će se neka tvrtka odlučiti u nesigurnim vremenima kao što su…

Što se tiče trendova na tržištu, Marijana Čveljo, ekonomska analitičarka za nekretnine u Raiffeisen Consultingu, smatra da je realno očekivati prosečnu korekciju cijena u iznosu od deset posto. No, moramo uzeti u obzir da je taj iznos korekcije prosečan te da će ekskluzivne nekretnine doživjeti mnogo manju korekciju cijene, a u nekim slučajevima i nikakvu tj. njihove cijene će se zadržati na istoj razini – smatra Čveljo, dodajući da se donedavno očekivalo da će liberalizacijom tržišta nekretnina pojačani interes stranih kupaca, a i investitora dovesti do još većeg porasta cijena nekretnina, posebice na jadranskoj obali.

• Međutim, stanje na europskim financijskim tržištima, recesija koja je prisutna u uglavnom svim zemljama i pad cijena nekretnina u drugim mediteranskim zemljama u segmentu tržišta second-hand (primjerice u Španjolskoj) dovode do zaključka da liberalizacija tržišta nekretnina neće izazvati toliko očekivanih promjena na tržištu te da će interes stranaca za ulaganje u Hrvatsku biti osjetno manji od očekivanih.

Sudeći prema svemu navedenom, neizbježan je zaključak da se vremena za građevinarne mijenjaju. Nakon nekoliko godina neprestanog rasta te djelatnosti, u kojima smo bili svjedoci da se gotovo svatko s dovoljnom količinom gotovine mogao uspješno baviti tim poslom, odsad će samo najbolje osmišljeni projekti imati priliku proći kod banaka. Ta će činjenica svakako ugroziti tvrtke koje su u prošloj godini pokrenule neke projekte koji su u svojoj ukupnoj financijskoj konstrukciji imali veliki udio bankovnog financiranja. One su sada u situaciji kad im je stupanj isplativosti investicije mnogo viši zbog kreditnih obveza prema banci, a kupaca je sve manje.

Kupci nekretnina s druge strane ili čekaju sniženje cijena (koje si neki građevinari ne mogu priuštiti) ili su i njima zbog strožih bankovnih uvjeta krediti sada nedostupni. – Banke će prilaziti većoj kontroli isplativosti projekata i klijenata, posebno onih čija kreditna sposobnost ne jamči dugoročno uspješno poslovanje. Stoga, danas pravni subjekti moraju zadovoljiti djelomično oštrije kriterije pri ocjeni njihove kreditne sposobnosti i osiguranja naplate – kažu u sektoru poslovanja s pravnim osobama Raiffeisen banke o kriterijima koje će morati zadovoljiti njihovi klijenti.

• Što se tiče izvora financiranja, načelne razlike između ocjene kreditne sposobnosti kad je riječ o velikim projektima ili kreditima za stanovništvo neće biti prevelike. I u jednom i drugom segmentu može se očekivati kreditna kontrakcija koja je izazvana financijskom krizom u SAD-u i Europskoj uniji. Stoga se ne može očekivati da će banke preferirati ovaj ili onaj model financiranja, već da će se na ukupnom tržištu smanjiti ponuda kredita, a oni koji će biti odobreni morat će biti pokriveni prorazrednim sredstvima osiguranja.

• Zbog trenutačne situacije, odnosno financijske krize u svijetu, banke su se nakon duljeg razdoblja kreditne ekspanzije i intenzivnih aktivnosti za akviziciju klijenata našle u obrnutoj situaciji. Zapravo, potražnja za kreditima nešto je veća od mogućnosti banaka za njihovo odobravanje te se u 2009. godini očekuje daljnja stagnacija – kažu u RBA o tome što se može očekivati u ovoj godini.

Što to znači za sve zainteresirane, ponajprije za građevinarne i stanovništvo? Kod građevinskih tvrtki možemo očekivati konsolidaciju i preuzimanja, ali ne kod najvećih, već upravo kod manjih tvrtki koje nisu vodile toliku brigu o troškovnoj strani vlastitih projekata. Vjerojatno će neke od tvrtki i propasti, a vrlo vjerojatno će doći i do vala nelikvidnosti koji bi mogao ugroziti i kompanije koje se naslanjaju na tu djelatnost, kao što su dobavljači građevinskog materijala i slične tvrtke.

Za građane to znači da će plaćati više kamate na kredit, ali koliko bi kamate mogle biti više još uvijek ne mogu procijeniti ni bankari. Sreća je u nesreći da banke duguju Vladi još poneku uslugu tako da će masovno povećanje kamata pričekati drugu polovicu godine, nakon lokalnih izbora, a do tada se možda poprave i globalne prilike pa to povećanje možda i ne bude toliko visoko. Iako su građani sada manje skloni prihvaćati kreditne obveze na 20 i više godina nego prije, i stari i novi dužnici po stambenim kreditima u biti su u istoj nevolji, jer je i jednima i drugima kamata promjenjiva, te je banke mogu mijenjati kad požele.

Hrvatskom je tržištu potrebno uvodenje fiksnih kamatnih stopa vezanih za Euribor, kao što je to uobičajeno u državama u kojima su središnjice većine domaćih banaka.

Tvrđa Nemoj stati d.o.o. – Never stop L. L. C. ili, skraćeno, NEST osnovana je sredinom 2002. Iznajmljuje stanove u središtu Zagreba na dulje razdoblje. Ciljani su segment tržišta poslovni ljudi koji traže dulji smještaj i trebaju komunikacijsku tehnologiju da bi nastavili voditi svoje poslove unatoč tomu što nisu u svojim uobičajenim poslovnim prostorijama.

NEST osigurava sljedeće usluge svojim klijentima: izbor stanova u središtu Zagreba, 24-satnu liniju za pomoć, tjedno čišćenje, širokopojasni pristup internetu, taksiprijezvoz do stana, pranje i kemijsko čišćenje (na zahtjev), članstvo u NEST Clubu za stalne goste, pretplaća na brojne novine iz ponude Newspaper Directa u Hrvatskoj, rent-a-car (na zahtjev).

• Ne budemo li mogli refinancirati dug, stvorit će se pritisak na devizno tržište i bit ćemo u ozbiljnim problemima. Ne možemo računati ni na izravna inozemna ulaganja, prihodi od izvoza bit će neusporedivo manji, a manje će biti i kredita u devizama – kaže Lovrinović.

Dok poduzetnici obilaze Sanadera, bankari pritišću HNB. Traže da im ukine ograničenje rasta kredita od 12 posto. Iako prošle godine nisu nizbila iskoristili kreditni ‘plafon’, slabljenje kune smanjuje im razliku između iskorištenog i dopuštenog kreditiranja. Guverner Željko Rohatinski tvrdi da nije problem u tečaju eura (uz prosječni tečaj od 7,44 kune za euro bankama je u siječnju još ostalo 1,2 milijardi kuna za kredite), nego u tečaju švicarskog franka koji je od 31. prosinca 2007. ojačao 12 posto. Uspoređe radi, euro je u tom vremenu ojačao manje od dva posto.

Ovisno o udjelu plasmana indeksiranih u ‘švicarcima’, banke imaju više ili manje prostora za kreditiranje. HNB je, kaže guverner, na vrijeme upozoravao na rizičnost plasmana u francima i to je sada problem banaka. No ‘plafoniranje’ kredita na jedan posto na mjesec pokazalo se kao dobra neizravna poluga u očuvanju tečaja kune. HNB je već u siječnju morao intervenirati na deviznom tržištu prodajom eura. Eurima se trgovalo već po 7,58 kuna, i to je bio znak jačanja deprecijacijskih očekivanja, špekulacija komitenata banaka, ali i samih banaka.

Za devizne je intervencije HNB spreman potrošiti oko milijardu eura iz međunarodnih pričuva, no ni to nije čvrsta granica koja se ne smije prijeći. Ipak, ne bi bilo dobro da se samo HNB bavi tečajem kune jer bi smanjenje pričuva moglo povući i pad kreditnog retinga.

• Bilo bi poželjno zbog održavanja eksterne likvidnosti da banke angažiraju i vlastita devizna sredstva, oko devet i pol milijardi dolara koje drže na inozemnim računima. HNB je spreman još smanjiti stopu minimalno potrebnih deviznih potraživanja pod uvjetom da banke to iskoriste za održavanje stabilnosti tečaja – poručuje guverner.

Sve dok postoje špekulativni pritisci na kunu neće biti repoukacija i banke će za dnevnu likvidnost plaćati skupe lombardne kredite. Na upit hoće li HNB bankama osloboditi 840 milijuna eura za finansiranje dugova države, Rohatinski kaže da hoće ako banke i država postignu takav dogovor.

• No taj ugovor ne smije sadržavati klauzule koje nisu u skladu s dobrim poslovnim običajima. Ne spominjem to slučajno – kategoričan je Rohatinski. U slučaju povećanja domaćih nelikvidnosti porast će kamatne stope, a u slučaju vanjske do deprecijacije kune – kaže Lovrinović. – Ozbiljniji je problem rast kamata i to se nikako ne smije dopustiti. One već sada nerazumno rastu i HNB je trebao reagirati – dodaje.

Iako se još ne zna što će iznjedriti Ekonomsko vijeće i hoće li Sanader ozbiljno shvatiti upozorenja poslodavaca, malo tko zagovara pomoć MMF-a. Jurčić misli da će on srezati potrošnju na razinu proizvodnje. U Hrvatskoj je složena struktura proizvodnje i potrošnje, sada se u teškim okolnostima to mora ispraviti, a MMF tu neće mnogo pomoći.

O iznosu zajma koji bi mogli povući nitko ne želi nagađati. Analitičar koji je želio ostati anonimnim rekao je da je naša kvota oko 420 milijuna eura i obično se može povući triput više, ali novi uvjeti dopuštaju i mnogo više od toga. Doduše, MMF osigurava manji dio, ostatak bi dali drugi kreditori kojima je upravo MMF ‘garancija’ za pomoć. Zauzvrat bi tražili fiskalno uravnoteženje, transparentni proračun, konsolidaciju izvan proračunskih fondova, privatizacije i strukturne reforme.

No ni MMF nije jamstvo da će se posljedice krize ublažiti. Ako i dobijemo program, a ne promijenimo ponašanje, ne piše nam se dobro, kaže nam analitičar.

Sam je aranžman s MMF-om svojevrsni udar, pokazala su iskustva drugih zemalja. Tko želi pomoć MMF-a mora biti spreman na radikalne poteze kao što je velika devalvacija nacionalne valute i smanjenje plaća u javnom sektoru.

Zdeslav Šantić, analitičar Raiffeisen banke, misli da iznos zajma nije ključan, jer ni dosad nismo povlačili novac. No u vremenima rasta rizika MMF bi mogao utjecati na smanjenje averzije investitora prema Hrvatskoj, što bi olakšalo posao fiskalnoj i monetarnoj vlasti u očuvanju makroekonomskih stabilnosti.

No, Lovrinović kaže da bi bilo dobro sada otplatiti tri milijarde eura duga jer bismo onda mogli u povoljnijoj poziciji stupiti u pregovore s MMF-om i s inozemnim kreditörima.

• S MMF-om bi već trebalo stupiti u kontakt. Kriza je toliko neizvjesna da i razvijene države poput Engleske i Irske obavljaju konzultacije s MMF-om. Problem je u tome što je sam MMF gotovo nelikvidan i može nam se dogoditi da prekasno reagiramo – kaže Lovrinović te dodaje kako ne znači da će zemlja propasti ako pregovara s MMF-om. Guverner tvrdi da nam MMF ne treba budemo li ukupnu ekonomsku politiku vodili sukladno ozbiljnosti stanja u zemlji. U MMF-u, pak, kažu da s našim vlastima nisu razmatrali nikakav drukčiji program od onoga koji sada imamo – godišnji pregled prema članku IV.

Stanje je vrlo teško, no znali smo da život na dug nije mogao završiti drugačije. No, problemi se još prikrivaju. Kod nas nije riječ o financijskoj ili gospodarskoj krizi, nego o krizi načina proizvodnje na dug, odnosno na tijeku moći. U stanju smo eutanazije jer nam se uskraćuje ta tuda moć – kaže Slavko Kulić s Ekonomskog instituta. Dodaje da će se novac iz rezervi kojim sada raspolažemo brzo potrošiti pa se otvara pitanje tečaja kune i pozicije svih dužnika koji vrlo lako mogu završiti u bankrotu.

Kandidati za aranžman s MMF-om, ili stečaj države, prije nas su Rumunjska, Bugarska i Srbija. Kad mi dodemo na red već ćemo biti mrtvi – kaže Kulić.

Preostaje nam nadati se da će iz šutnje koja vlada u Banskim dvorima, kad je o antirecesijskim mjerama riječ, proizaći rješenje i to u kratkom roku. Gospodarstvo nema vremena čekati, kaže ministar Šuker, ‘dva-tri mjeseca’ da se vidi pravo stanje jer počne li se s konkretnim akcijama tek nakon svibanjskih lokalnih izbora, to bi moglo biti mnogo prekasno. Kad nakon dugog razdoblja ‘kruha i igara’ u svibnju presuše svi izvori, šamar koji će primiti Hrvatska mogao bi je poslati u ‘knock-out’.