Piše: Mislav Nekić mislav.nekić@liderpress.hr

Najveći dio leasinga nekretnina otpada na velike trgovačke centre, a slijede poslovne zgrade. Fizičkim osobama ne isplati se ući u avanturu leasinga nekretnina, no zato tvrtke tako na relativno jednostavan način dolaze do svježega kapitala.

Iako se većina sklopljenih ugovora o leasingu još odnosi na automobile, leasing nekretnina iz godine u godinu postaje sve važniji. Za razliku od svijeta, gdje se poduzetnici odlučuju na takav način financiranja zato što svoj novac žele plasirati u nešto što će im donijeti još veću zaradu, hrvatski se poduzetnici na leasing odlučuju uglavnom zbog nedostatka novca, odnosno tek nakon što im banke ne odobre klasični kredit. Najveći dio leasinga nekretnina u Hrvatskoj otpada na velike trgovačke centre. Slijede poslovne zgrade, a tek iza njih skladišta, proizvodne hale, javne garaže i škole. Potencijala za njegov razvoj još je mnogo.

Primjerice, posjedujete kuću s pet apartmana, otvorili ste obrt/tvrktu i želite se baviti turizmom. Postojeće apartmane želite renovirati i kupiti zemljište za gradnju novih objekata. Većina malih poduzetnika u Hrvatskoj suočit će se s istim problemom: gdje i kako najpovoljnije doći do novca? U takvim slučajevima uobičajena je metoda leasing poslovanja ‘prodaj i zakupi’ (S&LB, odnosno ‘sale and lease back’). O čemu je riječ? Vlastita nekretnina proda se leasing društvu, a zatim se od te kompanije ista nekretnina uzme na upotrebu. Za razliku od svijeta, koji je taj model odavno prihvatio, hrvatske tvrtke tek otkrivaju sve prednosti takva načina poslovanja. Brojne su prednosti u odnosu na klasični leasing – najvažnija je da tvrtke tako na relativno jednostavan način dolaze do svježega kapitala. Zajedničko svim ugovorima ‘prodaj i zakupi’ jest pretvaranje dugotrajne imovine u kratkotrajnu u klijentovoj bilanci. Pojednostavljeno, nekretnina ili oprema pretvara se u gotov novac koji se isplaćuje na žiro-račun klijenta. Prodajom nekretnine i njenim uzimanjem u najam tvrtke dobiveni novac mogu ulagati. Zvuči jednostavno?! Na prvi pogled da. Međutim, zbog mogućih malverzacije leasing društva vrlo su oprezna pri potpisivanju takvih ugovora. Na primjer, dogadalo se da je tvrtka nekretninu koju nije mogla prodati na tržištu prodala leasing kompaniji i svjesno (zadovoljna što je dobila gotovinu) prestala plaćati najamninu. Da bi se zaštitile od takvih i sličnih situacija, leasing tvrtke vrlo su oprezne pri potpisivanju ugovora. Provjerava se vrijednost nekretnine i procjenjuje što bi se, u slučaju da netko iz bilo kojeg razloga odustane od plaćanja najamnine, s nekretninom moglo napraviti. Nakon toga provjerava se i klijent (platežna moć, je li kažnjavan…) i tek se nakon detaljne analize svih mogućih scenarija klijentu određuju uvjeti pod kojima može prodati svoju nekretninu.

Uz leasing ‘kupi i ponovno zakupi’ u Hrvatskoj postoji još nekoliko modela ‘iznajmljivanja’. Mosno kreditiranje jedno je od njih.

UniCredit Leasing Croatia zasad nudi financijski i operativni leasing nekretnina. Za financiranje nekretnina u gradnji postoji mogućnost tzv. mosnoga kreditiranja u suradnji sa Zagrebačkom bankom. Naime, nekretninu se nakon dovršetka gradnje daje u model leasinga ‘kupi – zakupi’. Poduzetnici najčešće traže refinanciranje postojećih nekretnina u njihovu vlasništvu uz pomoć S&LB-a ili financiranja nabave nekretnina – objašnjava Vedran Mraz, kreditni analitičar u tvrtki UniCredit Leasing Croatia.

Dodaje da kompanije većinom traže financiranje nekretnina i njihova osposobljavanja kao poslovno-proizvodnih prostora da bi se dalje širile na tržištu. Minimalni iznos financiranja za nekretnine sukladno vrijednoj internoj poslovoj politici 150 tisuća eura na rok otplate do 15 godina.

Hypo-Leasing Kroatien nudi dvije vrste leasinga: operativni i financijski. Operativni je leasing povoljniji kad se ne namjerava steći vlasništvo nad nekretninom nakon isteka financiranja, a financijski je odgođena kupoprodaja nekretnine, pri čemu svi rizici i prava na nekretnini prelaze na korisnika leasinga. Leasing opcija povoljnija je za pravne osobe jer je leasing društvo kao d. o. o. obvezno obračunavati PDV na kamatu, što je za fizičke osobe nepovoljnije u smislu većih troškova, a pravne, pak, to odbijaju od obveze PDV-a. Rok otplate kod leasinga maksimalno je 15 godina, što nije konkurentno bankama koje nude financiranje na 30 godina. U HLK-u kažu da je u trendu povećanje upita za financiranje komunalnih projekata i velikih stambenih naselja zatvorenog.

Tvrtka Immorent Leasing International Holding d.o.o. specijalizirala se za dugoročno financiranje jedino poslovnih objekata: hala, poslovnih zgrada, trgovina i trgovačkih centara, industrijskih postrojenja, skladišnih prostora i javnih zgrada putem financijskog i operativnog leasinga. Minimalni iznos za leasing nekretnina je 350 tisuća eura. Rokovi otplate su od sedam do 15 godina, ovisno o iznosu. Iznosi manji od milijun eura obično imaju rok otplate do 10 godina. U odnosu na klasični kredit, leasing ima mnoge prednosti, ali samo za pravne osobe u sustavu PDV-a.

Prednosti leasinga nad kreditom su brže i jednostavnije odobrenje, s obzirom na to da je davatelj leasinga ujedno vlasnik nekretnine. U pravilu nisu potrebna dodatna sredstva osiguranja, ugovor se usklađuje s klijentovom financijskom situacijom i posebnostima nekretnine, korisnik leasinga plaća rate iz prihoda, odnosno rate ulaze u troškove poslovanja i smanjuju osnovicu za porez na dobit; operativni leasing omogućuje izvanbilančno financiranje, tj. ne povećava zaduženost najmoca kao kredit i stoga ne umanjuje kreditnu sposobnost korisnika; kod operativnog leasinga vrijednost nekretnine ne mora se otplatiti u cijelosti, nego samo dio ukupne vrijednosti umanjene za ostatak vrijednosti dogovoren pri sklapanju ugovora, a davatelj leasinga omogućuje ostale nefinancijske usluge kao što su koordiniranje suradnja s osiguravajućim društvima pri nastanku štete nad imovinom u najmu, usluge razvoja projekata i gradnje i slično – objašnjava Holger Stupar, član Uprave Immorent Leasinga.

Kao negativnu stranu leasinga navodi da je davatelj leasinga pravni vlasnik objekta tijekom cijelog trajanja leasinga pa korisnik leasinga u tom razdoblju ne može na objekt leasinga dizati kredit, dobivati bankovna jamstva i slično. Preduvjet za popularizaciju leasinga nekretnina su povoljni uvjeti i brza realizacija za korisnike te kvalitetno oglašavanje koje bi istaknulo sve navedene prednosti leasinga krajnjim korisnicima. Problem kod postojećih nekretnina jest što su često u vlasništvu fizičkih osoba, a prema Zakonu o leasingu klijent putem leasinga ne može financirati nekretninu čiji je vlasnik fizička osoba. Leasing nije zamišljen za financiranje fizičkih osoba jer, ako se građanin odluči na kupnju nekretnine na leasing umjesto klasičnim bankovnim kreditom pod istim komercijalnim uvjetima, leasing će mu biti skuplji zbog PDV-a na iznos kamata u rati i zato što mora dvaput platiti porez na promet nekretninama: jedanput kad nekretninu kupi leasing društvo, a drugi put nakon isteka leasinga, kad se nekretnina prenosi na građana.