Poseban prilog

Nenamjenski, gotovinski krediti najpopularniji su još od kreditnog buma s kraja 90-ih godina. U ukupnom kreditnom portfelju banaka namijenjenom stanovništvu drže oko 40 posto (44,94 milijarde kuna od ukupno 102,78 milijardi kredita odobrenih građanima). No, iz sjene polako izlaze čisti hipotekarni krediti kakve razvijena tržišta odavno poznaju. Ako ništa drugo, iz filmova nam je poznato da je u Americi posve uobičajeno uz hipoteku na kuću podignuti, ne jedan, nego nekoliko kredita, za bilo koju namjenu. (Ne)prilike američkoga hipotekarnog tržišta koje su se prelije širom svjetskih burzi za naše tržište nisu usporedive. Hrvatska, naime, još nije ‘ozakonila’ sekuritizaciju pa nema straha da zbog eventualno loših i teško naplativih kredita nastradaju fondovi koji bi kupovali vrijednosne papire izdane na temelju odobrenih hipotekarnih kredita. Uostalom, problematični su američki krediti odobreni lošijim, kreditno manje sposobnim dužnicima. Naše se banke još ‘ziheraški’ osiguravaju pa je, barem službeno, nenaplativih kredita samo dva posto. Hipotekarni su krediti za pravo gotovinski, nenamjenski i ako vam zatreba veći iznos novca (gotovinski, u prosjeku, iznose do 200 tisuća kuna), a jamaca ni za lijek, rješenje su hipotekarni krediti.

U Hypo-Alpe-Adria banci, čiji je novi vlasnik BLB dobio upozorenje HNB-a da mora smanjiti izloženost hipotekarnim kreditima, kažu da je njihov udjel u ukupima zanemariv, manji od jedan posto. No porast ipak nije malen. Potkraj 2005. godine hipotekarni su krediti imali 0,4 posto, a 31. srpnja ove godine 0,7 posto udjela, dakle u godinu i pol porasli su 75 posto. U Hypo banci možete zatražiti od 10.000 do 100.000 eura na rok otplate do 15 godina i uz kamate, ovisno o tome imate li status klijenta, od 9,25 do 9,75 posto (efektivne kamate su od 10,15 do 10,71 posto). Svi sudionici u kreditu moraju ostvarivati stalna mjesečna primanja, a mjesečni obrok mora im ostaviti najmanje tri tisuće kuna za život. Hipoteka je zapravo jedini instrument osiguranja, ali mora biti dvaput veća od iznosa kredita. Nekretnina se mora osigurati od osnovnih rizika, a polica imovinskog osiguranja vinkulirati u korist banke. Ako je dužnik u kreditu sam, dakle nije mu bio potreban sudužnik, potrebna je polica (riziko ili životnog) osiguranja, najmanje 50 posto iznosa kredita. U banci kažu da tu vrstu kredita u pravilu podižu klijenti bolje plaćne moći jer je kod njih anuitet veći, a ročnost kraća nego kod klasičnih stambenih kredita.

U Zagrebačkoj banci kažu da nema promjene u trendovima potražnje hipotekarnih kredita. Njihov je udjel konstantan, oko tri posto ukupnoga kreditnog portfelja. No hipotekarne kredite rjeđe uzimaju klijenti koji kupuju stan, najčešće ga traže oni kojima treba gotovina – dakle, više novca uz dulje rokove otplate (i do 15 godina) i uz kamate koje su u prosjeku na razini kamata za gotovinske kredite. Banka, osim toga, ne traži jamce ili depozit – jedini je instrument osiguranja zalog na nekretnini. Omjer je iznosa kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine i suglasnost o zapljeni primanja. Što je potrebno od dokumentacije? Zahtjev za kredit, preslika osobne iskaznice, dokaz o vlasništvu nekretnine (original izvratka iz zemljišne knjige ne stariji od mjesec dana), procjena vrijednosti nekretnine i polica vinkulirane u korist banke.

U Privrednoj banci Zagreb udjel hipotekarnih kredita nešto je veći, 31. kolovoza 2007. bio je oko pet posto, a potražnja je godinama jednake dinamike, nepromijenjenih trendova. Kredit je bez jamaca i depozita, kamate su ‘složene’ već prema korištenju broja usluga iz paketa Inovacija i bez izračuna kreditne sposobnosti. Konkretno, klijent može zatražiti do 800 tisuća kuna, odnosno do 100 tisuća eura kredita uz kamate od 7,48 posto (efektivne od 8,40 posto) za kunske, odnosno od 8,88 posto (efektivne od 9,74 posto) za kredite u eurima na rok od 18 godina. Efektivne su kamate izračunane na maksimalnom iznosu kredita i roku otplate, uz naknadu i uključen trošak premije osiguranja kredita. Nisu potrebni jamci, depozit, polica životnog osiguranja – dovoljna je samo nekretnina 2,5 puta vrednija od traženog iznosa kredita. Troškovi procjene nekretnine kredita se od 622 kune uvećane za PDV (ti se troškovi mogu otplatiti iz kredita). Što je, dakle, potrebno za osiguranje kredita? Zaštitavanje založnog prava na nekretninu, čija procijenjena tržišna vrijednost mora biti najmanje dva i pol puta veća od kredita, polica osiguranja nekretnine na kojoj se zasniva hipoteka od osnovnih opasnosti (požar i sl.), javnobilježnička ovjerena zadužnica i isprave o zapljeni nakon dužnikova pristanka, procjena vrijednosti nekretnine koju obavlja društvo PBZ Nekretnine. Sve police osiguranja vinkuliraju se u korist banke.

U ponudi Erste&Steiermärkische banke kao jedan od modela nenamjenskih kredita nalaze se i hipoteke. Njihov je udjel 31. kolovoza 2007. bio 6,77 posto. I u Erste banci kažu da ih najčešće traže klijenti kojima treba veći iznos gotovine koji mogu potrošiti nenamjenski, kako i na što žele uz dulje rokove otplate. Odo-braju se bez jamaca, a najviše mogu dobiti 200 tisuća eura na rok do 18 godina, uz mogućnost ugo-varanja početka od 24 mjeseca. Krediti se odobrivaju uz valutnu klauzulu u eurima ili švicarcima, a naknada i garantni polog, kad je potreban (najčešće u slučaju kad nije zadovoljen uvjet statusa klijenta), mogu se isplativati iz odobre-noga kredita. Polica osiguranja život, kad je potrebna (najmanje 40 posto iznosa kredita), u trenutku odobravanja kredita ne mora imati otkupnu vrijednost i nije potrebno dokumentirati namjenu kredita.

Nekretninu koja se zalaže kao jamstvo otplate kredita procjenjuju službeni procjenitelji Erste banke. Nekoliko je različitih modela kredita, pa o tome ovise i kamate. Već prema tome je li klijent odabrao valutnu klauzulu u eurima ili francima, kreću se od 7,95 do 9,25 posto (efektivne su od 8,97 do 12,11 posto). Hipoteka, opet ovisno o modelu kreditiranja, mora biti najmanje 1,5 do dva puta veća od iznosa traženoga kredita. Osnovno načelo odobravanja hipotekarnih kredita ne razlikuje se od uobičajene prakse – procjena klijentova boniteta, sposobnost otplate i urednost u otplati prethodnih obveza preduvjet su za odobrenje bilo kojeg kredita u banci. Zato je problematičnih plasmana samo dva do tri posto.

Jedna od najvećih banaka, Raiffeisen, nema u ponudi čiste hipoteke kredite. Hipoteka može biti jamstvo otplate klasičnih stambenih kredita (roku otplate do 30 godina, kamate, ovisno o valutnoj klauzuli od 4,95 do 5,75 posto, iznos do 200.000 eura) i u tom slučaju njena procijenjena vrijednost mora biti jednaka vrijednosti kredita. Može poslužiti i kao jamstvo otplate gotovinskih kredita (iznos do 20.000 eura, rok otplate do 10 godina) u slučajevima kada klijent nema ništa ili nikoga drugoga kao jamstvo i gdje, ovisno o modelu otplate i statusu klijenta, hipoteka mora biti dvaput veća od iznosa kredita.

Uvjeti u Vabi banci samo se u jednom dijelu razlikuju od ponude ostalih banaka – rok otplate je samo 10 godina. Može se podijeliti između 5.000 i 70.000 eura kredita uz kamate od 9,49 do 10,99 posto na godinu. Kao instrument osiguranja nekretnina mora biti procijenjena 150 posto više od iznosa kredita. U Vabi kažu da takve kredite najčešće odobrivaju klijentima koji su u fazi kupoprodaje nekretnine pa im upravo ta vrsta kredita treba za premošćivanje vremena od prodaje stare do kupnje nove nekretnine. U ukupnom portfelju ti krediti zasad imaju mali udjel, uz istu rizičnost naplate kao i ostali. U tijeku je, kažu, korekcija uvjeta hipotekarnih kredita – produljenje roka otplate na 15 godina. Hipotekarni su krediti u ponudu OTP banke uvedeni tek potkraj prošle godine i dosad je odobreno 96 milijuna kuna.

Hipoteka kao glavni osiguratelj kredita kod čistoga hipotekarnoga kredita mora biti 2,5 puta veća, odnosno 1,5 puta veća kod kredita uz provjeru kreditne sposobnosti i statusa klijenta.