Poseban prilog

Mnoge europske zemlje još raspolažu s četiri do pet puta više prodajnih površina nego Hrvatska, s obzirom na broj stanovnika. No, Zagreb bi do kraja desetljeća trebao imati oko pola milijuna četvornih metara trgovačkih centara, a u Hrvatskoj sljedećih nekoliko godina moglo bi se sagraditi više od 1,2 milijuna četvornih metara trgovačkih kapaciteta.

Cijena zakupa prvoklasnih maloprodajnih prostora iznosi od 100 do 120 eura na mjesec za prostor u atraktivnim gradskim ulicama, te od 15 do 65 eura na mjesec unutar samih šoping-centara. King Sturge je u posljednjem izvještaju o tržištu nekretnina u Hrvatskoj podcrtao da su cijene zakupa u Zagrebu nešto niže od onih u rumunjskoj i mađarskoj metropoli, ali još su više od cijena u Varšavi i Beogradu. Elitne lokacije u Pragu dosežu i do 160 eura, u Budimpešti i Bukureštu su oko 120 eura, dok su Varšava i Beograd stigli do 50-ak eura za četvorni metar. Zagreb, Split, Rijeka i Osijek prolaze uzbudljivu fazu gradnje trgovačkih centara, ali interes investitora širi se i na ostale gradove. Sisak je jedan od njih, iako je kupovna moć tamošnjih stanovnika niža u usporedbi s ostalima jer se grad još nije oporavio od gubitka velikih industrijskih kompleksa.

Menadžeri za nekretnine tvrde da je dosad u Zagrebu sagrađeno oko 200.000 kvadrata trgovačkog prostora, a do kraja ove godine u gradu će se sagraditi još 100.000 novih kvadrata, čime bi se, prema nekim najavama, hrvatska metropolija približila fazi zasićenosti. AT-Kearney je ovih dana objavio globalni indeks razvoja maloprodaje na kojemu je navedeno 30 država s najvećim potencijalom rasta. Na popisu se na 19. mjestu nalazi i…

U odnosu na stanje u 2005. godine, ponuda poslovnog prostora u Zagrebu će se, prema procjenama tvrtke za poslovanje nekretninama Colliers Internationala, utrošiti. No, procjenjuje se i da će cijene najma poslovnog prostora padati pa će onaj vrhunske klase stajati od 12 do 15 eura po četvornome metru na mjesec. U Colliersu očekuju da će se takav lagani trend pada nastaviti i sljedeću godinu do godinu i pol koliko će tržištu trebati da apsorbira novosagradene uredske prostore.

Povećanje ponude uredskih prostora koji su se pojavili na zagrebačkom tržištu prebacilo je pregovaračku moć s investitora najmodavca na potencijalne najmoprimce. Očekuje se da će nekoliko velikih međunarodnih kompanija uskoro finalizirati dogovore i preseliti se u nove urede. Mnoge će tvrtke zbog konkurencije biti prisiljene seliti se u nove i bolje prostore te stoga što će željeti i moći dobiti bolju i kvalitetniju radnu okolinu a da pritom ne povećaju troškove poslovanja – objašnjava Jelena Granić, konzultantica u Odjelu komercijalnih nekretnina Colliers Internationala.

Današnji najmoprimci, kaže Jelena Granić, traže visokokvalitetni uredski prostor koji odgovara njihovu statusu i imidžu. Središte grada postaje sve manje atraktivno i poželjno, a sve su atraktivnija područja oko glavnih gradskih prometnica – Vukovarske, Slavonske i Ljubljanske avenije, Avenije Većeševa Holjevca, Avenije Dubrovnik i dijelova prema zračnoj luci.

Hrvatska uz napomenu da ulazimo u red država o kojima još vrijeti razmislit, ali za godinu, dvije i kod nas će doći do zasićenja. Upozoravaju da će i šoping-manjani brzo doći kraj. Prema Kearneyju, Hrvatska je već u drugoj fazi osvajanja tržišta – pozicioniranja u manje gradove, a zasićenost tržišta obično nastupa desetak godina nakon ulaska prvih stranih centara. Osim Konzuma, CBA lanca, Getroa, Bille i Mercatora u robi široke potrošnje, kao vodeći maloprodajni lanci izdaju se još Tekstilpromet u trgovini odjećom te Elektropromet kao vodeći trgovac električnom robom. Zagreb bi do kraja ovoga desetljeća trebao imati oko pola milijuna četvornih metara trgovačkih centara.

Ministarstvo gospodarstva raspolaže procjenama koje kažu da će se u Hrvatskoj sljedećih nekoliko godina sagraditi više od 1,2 milijuna četvornih metara trgovačkih kapaciteta, što znači da se na Jadranu i ostalim većim gradovima planira masovnija gradnja. Immorent leasing naveo je u jednom svom istraživanju da mnoge europske zemlje još raspolažu s četiri do pet puta više prodajnih površina nego Hrvatska, mjereno brojem stanovnika. Tome treba dodati i turističku potrošnju u Hrvatskoj koja je važan činitelj pri izradi investicijskih planova. Austrija ima oko 250 kvadrata prodajne površine na 1.000 stanovnika, Češka oko 200, Slovenija i Slovačka malo manje od sto, a Hrvatska tek nešto manje od 50. Od nje su trgovačkim centrima siromašnije samo Rumunjska i Bugarska, s oko 25 četvornih metara na 1.000 stanovnika. Kada spominju podinvestiranost u trgovačkom sektoru, stručnjaci za nekretnine napominju da Hrvatska ima samo tri prava, relativno velika šoping-centra: Tower centar u Rijeci, City Centar One i King Cross na Jankomiru.

Iako se laicima čini da je Jankomir krac, stručnjaci za nekretnine kažu da investitori tamo još traže lokacije za nove centre, a traže se i zemljišta na Žitnjaku i gotovo netaknutome Novom Zagrebu, koji će tek u kolovozu dobiti Avenue Mall, prvi šoping-centar treće generacije. Centar je odavno do kraja iznajmljen. Immobiliawest je nedavno objavio oglas da kupuje zemljišta za gradnju trgovačkih centara veličine od 20 do 30 tisuća kvadrata uz glavne prometnice u Zagrebu, Splitu, Rijeci, Varaždinu, Zadru, Karlovcu, Puli i Osijeku.

Istočni dio Zagreba siromašan je trgovačkim centrima, a u tom dijelu planira se otvaranje dvaju trgovačkih centara – jednog u Dubravi s Intersparovim hipermarketom i jednog na Žitnjaku. Potencijalne lokacije su od Laništa cestom prema Karlovcu. Za sredinu rujna planirano je otvorenje trgovačkog centra Mandi grupe Zamparini, čija je maloprodajna površina 28.000 kvadrata i u kojem je, prema riječima Nenada Perisa, starijeg konzultanta u Odjelu komercijalnih nekretnina Colliers Internationala, već iznajmljeno više od 90 posto prostora. Grupa Zamparini je pred potpisivanjem ugovora o gradnji još jednog trgovačkog centra koji bi trebao biti veći od centra Mandi, a nalazit se izvan Zagreba.

Zadar će iduće godine dobiti svoj prvi trgovački centar – City Galeriju s oko 45 tisuća kvadrata. U Osijeku se također u 2008. planira otvaranje Esseker centra na pet etaža koji će imati 5.000 kvadrata trgovačkog dijela, a imat će i poslovne prostore i stanove. Južno od Zagreba u smjeru Siska planira se gradnja dvaju trgovačkih centara, jednog od 40, a drugog od 20 tisuća kvadrata. Na Jankomiru je nedavno počela gradnja novoga trgovačkog centra Metropolis koji je unaprijed osigurao predugovore za 80 posto prostora. Immorent je investitor projekta trgovačkog centra u naselju Buzinski krč, čiju vrijednost procjenjuje na više od 100 milijuna eura, što je u rangu dosad najskupljea trgovačkog centra u Zagrebu, City Center One, od kojega bi trebao biti veći. Projekt je tek u fazi planiranja.

Prvi će otvoriti vrata Zagrepačanima Avenue Mall, koji nudi 130 trgovina na 36 tisuća četvornih metara prostora. Jedna od najvećih svjetskih modnih tvrtki Inditex Group otvorit će ondje prvu modnu trgovinu Zara i prvu Bereshku u Hrvatskoj. Centar ima Blitz Cinestar multiplex kino s devet dvorana i 1.800 sjedećih mjesta. Gostima će na raspolažanju biti i više od 500 sjedećih mjesta u restoranima i kutku s hranom, kafićima i barovima, poput Daily News Cafèa i Escobara. Konzum je potpisao ugovor o zakupu na 20 godina za svoj 3.500 četvornih metara veliki supermarket koji će biti posebno uređen u skladu s najnovijim trendovima na tržištu. Većina ostalih ugovora o zakupu u Avenue Mallu potpisana je na 10 godina.