Ulaskom Hrvatske u EU neće doći do eksplozije cijena stanova

Tržište nekretnina u Hrvatskoj najveće poskupljenje je već doživjelo pa su cijene u Zagrebu i na Jadranu uporedive s metropolama EU. Istodobno, samo povratak mladih može povećati potražnju za stambenim prostorom u unutrašnjosti.

Najjeftiniji novoizgrađeni stambeni kvadrat u Hrvatskoj po 970 eura može se kupiti u Brodsko-posavskoj županiji, dok je najskuplji novom kvadratu u Dubrovačko-neretvanskoj županiji cijena 3.765 eura – takav raspon cijena hrvatskoga četvornog metra stana pokazuje barometar cijena Burze nekretnina. Prema njihovim podacima, zbog previsokih cijena računanih stanova kupci radije i češće kupuju novoizgrađeni stan pa je u ovoj godini iz ponude Burze prodano više novih stanova nego starijih kvadrata.

Cijene luksuznoga četvornog metra u zagrebačkim urbanim vilama ili u dubrovačkim rezidencijalnim naseljima ne razlikuju se od cijena luksuznih nekretnina u velikim zapadnoeuropskim gradovima. Ali dok je Zagreb već godinama među skupljim gradovima u Europi, cijena stana u manjim gradovima u unutrašnjosti usporediva je s cijenom stana u Bugarskoj, gdje se prije nekoliko godina četvorni metar mogao kupiti za 200 eura, a tek je nakon ulaska u EU cijena porasla na 1.000 eura. Kako procjenjuju agenti agencija za nekretnine, u Hrvatskoj cijena četvornog metra stana neće skočiti s ulaskom u EU, jer je tržište nekretnina u našoj zemlji najveće poskupljenje već doživjelo, što osobito vrijedi za Zagreb i jadransku obalu. Ali prema ocjenama analitičara, velike razlike u cijenama stambenih kvadrata u različitim dijelovima Hrvatske pokazuju da gospodarska zapuštenost, prometna izoliranost i posljedice ratnih razaranja i dalje imaju velik utjecaj na cijenu stana.

Velike građevinske tvrtke trenutačno grade najviše u Zagrebu, i to prosječno 300 stanova, dok u manjim središtima, poput primjerice Karlovca, grade deset puta manje – na 30 do 40 gradilišta. Zbog cijene novoga kvadrata tvrtkama se i dalje najviše isplati graditi u Zagrebu.

Kako kažu građevinari, sve je veći problem i pronalaženje zemljišta za gradnju, osobito u gradovima, gdje vlada najveća potražnja.

• Za sredeni upis ponekad čekamo provedbu parcelacije po godinu dana – komentira Željko Uhlir, direktor Odjela za investicije u Coning inženjeringu. – Vidljivo je da postoje problemi nesređenih zemljišnih knjiga iz prošlosti, ali novi se problemi nepotrebno gomilaju.

Tvrtka Coning inženjeringu trenutačno radi na dva projekta gradnje 250 stanova u Zagrebu i Samoboru, u koje sama investira, a kako kaže Uhlir, uključeni su i u još nekoliko projekata za druge investitore. Prodanja cijena stanova različita je i u građevinskoj tvrtki, jer ovisi o mikro i makro lokaciji.

• Svakako je najveće zanimanje za kupnju stanova u Zagrebu. Osim toga, manji stanovi su traženiji, pa su i skuplji. Tako, primjerice, prodajna cijena jednosobnog stana u Novom Zagrebu, na lokaciji Jakuševac/Dugave, iznosi 1.790 eura po metru četvornom – navodi Uhlir.

Miljenka Horvat, direktor Tržišne izgradnje u Tehnici, najvećim problemom hrvatske stano-gradnje smatra neizgrađenost i nedovršenost infrastrukture, koja je u nadležnosti lokalne uprave.

U Tehnici trenutačno grade oko 750 stanova u Zagrebu i planiraju gradnju 120 stanova na lokaciji u Koturaškoj, što ovisi upravo o završetku infrastrukture. Cijene stanova su od 1.950 do 2.070 eura po metru četvornom, ovisno o veličini stana, etaži i drugim uvjetima.

Hrvatsko je graditeljstvo u uzlaznoj putanji, ali još je nedovoljno pripremljeno za strukturne promjene i nova pravila ponašanja kakva vrijede u EU, gdje je udjel graditeljstva u BDP-u 10 posto, dok je u Hrvatskoj oko pet posto, izjavljaju u Ministarstvu zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva, gdje upravo završavaju Strategiju stanovanja s naglaskom na najamnim stanovima. Pravilnik o uvjetima i mjerilima za davanje suglasnosti za započinjanje obavljanja djelatnosti stupio je na snagu 1. listopada prošle godine i propisuje da se suglasnost mora ishoditi najduže za osamnaest mjeseci. Zahtjev za licencu dosad je podnijelo 27 tvrtki, a licencirana je jedna tvrtka, iako bi pravilnik trebao eliminirati ‘fikus-tvrtek’, poboljšati uslugu i smanjiti sivu ekonomiju i rad na crno.

U Hrvatskoj je u proteklim 15 godina sagrađeno više od 200.000 novih stanova, što je više nego u tri Splita. Zbog intenzivnije obnove, najviše je novosagrađenih stanova bilo 1996. godine, nakon čega se broj stanova smanjuje sve do 2000. godine, kada je završeno gotovo 16.000 stanova. Pošto je 2001. godine Vlada uvela Program poticanje stano-gradnje, u 2002. godini broj sagrađenih stanova opet se povećao. Stambene štedionice omogućile su dugoročnu namjensku stambenu štednju uz državna poticajna sredstva, od 1999. do 2002. godine stambeni zajmovi postali su povoljniji, a velik poticaj stano-gradnji bilo je snižavanje cijena stambenih kredita 2002. godine. Udjel stambenih kredita u ukupnim kreditima stano-gradnje povećao se s 35,1 posto, koliko je iznosio potkraj 2005., na 38,6 posto na kraju 2006., a samo u prva dva mjeseca 2007. građani su podigli još 1,3 milijarde novih stambenih zajmova.

U 2006. godini izdano je 13.575 građevinskih dozvola, od čega 10.658 za novogradnje i 2.917 za rekonstrukcije, na temelju kojih bi trebalo biti sagrađeno 25.517 stanova, a to znači da se uzlazna putanja hrvatskoga građevinarstva nastavlja.