Rast će cijene luksuznih stanova, a padati cijene u predgrađima

Arn Willems, savjetnik u tvrtki CB Richard Ellis, specijaliziranoj za savjetovanje, analizu i prodaju komercijalnih nekretnina, komentira stanje na tržištu stambenih nekretnina. “Svima je očito da cijene stanova stalno rastu u posljednjih 10 godina. Čini se kako mnogima nije jasno da taj trend neće trajati vječno, bar ne prema stopi koja je bila na snazi posljednjih godina. No na tržištu stambenih nekretnina još postoji velika potražnja, a ponuda, iako raste, i dalje je ograničena. Na tom tržištu definitivno nedostaje raznolikosti – sva je stambena gradnja ista, stanovi su za srednje tržište, slične arhitekture. Iznimka su eventualno takozvane urbane vile u sjevernom dijelu grada. U CB Richard Ellisu vjerujemo da još postoji mnogo mogućnosti na rezidencijalnom tržištu i da će na njemu u budućnosti doći do veće segmentacije i raznolikosti u smislu tržišne pozicije stanova (niže, srednje i visoke cjenovne kategorije), kao i u smislu vrste stambenih proizvoda u ponudi (stambeni tornjevi, stambeno-poslovni kompleksi mješovite namjene, poput Importanne Galerije ili obnovljenih zgrada kakvih ima na Zrinjevcu).”

Na pitanje o temeljima svojih zaključaka, Willems odgovara: “Potražnja za stambenim prostorima obično je određena demografski. U Hrvatskoj nije neobičajeno da tri ili četiri generacije žive pod istim krovom. To se mijenja i nastavljaju se mijenjati, što će pridonijeti većoj potražnji za stanovima. Osim toga, sve se više ljudi seli u velike gradove, posebno u Zagreb, što znatno povećava potražnju. Na nju utječe i to koliko si pojedinac može priuštiti, odnosno njegova mogućnosti da odvoji određena sredstva za stanovanje, i to u smislu kredita koji su na raspolaganju, te koliko su niske kamatne stope. U Hrvatskoj su kamatne stope vrlo niske, što je također potaknulo stanovništvo na kupnju stanova. Činjenica je da se stanovi u novogradnji i dalje lako prodaju, što pokazuje da je tržište još zdravo. Kad je o tome riječ važno je naglasiti da na zrelijim i stabilnim tržištima nije neobičajeno da ljudi potroše 30 do 40 posto svojega prihoda na stanovanje. Tipični par, oboje zaposleni, u Zagrebu može zajedno zaraditi otprilike 1.500 eura. Trideset i pet posto od tog iznosa je pričvršćeno 525 eura, što je dovoljno da se otplati kredit od pričvršćenja 90.000 eura, dovoljan da bi se kupio stan od 50 do 60 kvadrata.”

Na pitanje jesu li cijene stanova za prodaju previsoke za hrvatske uvjete, Willems odgovara: “I jesu i nisu. Cijene su previsoke za stanove loše kvalitete i u tom će segmentu rezidencijalno tržište doživjeti velik pad. S druge strane, ponuda luksuznih stanova vrlo je mala, a cijene su još do neke niske. Dakle, želite li uložiti 5.000 eura za četvorni metar stan ili kuće, na tržištu ih trenutačno nema dovoljno. U budućnosti će sigurno doći do veće segmentacije kad je riječ o proizvodima i cijenama. Cijene imaju tendenciju pada, ali ne nagloga.”

Na pitanje kako će se ubuduće kretati cijene stambenih nekretnina i kakva su njegova predviđanja stanka na rezidencijalnom tržištu, Willems kaže: “Cijene luksuznih stanova na dobrim lokacijama i dalje će rasti zbog nedostatka proizvoda, a cijene stanova na neatraktivnim lokacijama sigurno će padati. Tržište stanova srednje cjenovne kategorije već je relativno stabilno, iako se može očekivati lagano povećanje na tom tržištu.”

Dubravko Ranilović iz Kastela ističe da potražnja za stanovima ne jenja, ali da cijene stagniraju. “Cijene stanova penju se do 3.500 eura za četvorni metar, ulagači sve više grade, a promet nekretninama prema podacima Porezne uprave već drugu godinu zaredom pada. Tako je u prvom polugodištu ove godine Porezna uprava zabilježila 20 posto manje zahtjeva za razrez poreza od kupoprodaje nekretnina nego lani u to vrijeme. Poznavatelji tog tržišta ističu da kupci odustaju od kupnje stanova zbog previsokih cijena kvadrata i upozoravaju ulagače da umjesto razmišljanja o brzoj zaradi odrede realne cijene kvadrata jer će u suprotnom doći i do manje potražnje za stanovima.”

Ranilović dodaje: “Moramo promotriti podatke o realiziranim cijenama pri kupnji i ostvareni promet, a ne suditi prema subjektivnom stavu o cijeni. Činjenica je da pri realizaciji pada cijena i promet. To je rezultat slabe ponude kvalitetnih nekretnina i previsokih cijena, što na kraju previše financijski opterećuje pojedinca zainteresiranog za kupnju stana. Većina su kupaca stambenih nekretnina, dodaje, oni koji kupuju stanove do 100.000 eura, a mali se stanovi najviše kupuju jer za veće kupci nemaju novca.”

U Colliersu ističu da nedostatak zakonski čistog zemljišta sprječava nova ulaganja. “Ponuda zato sada ne može dosegnuti potražnju i stoga nekolicina ulagača koji uspiju ostaviti projekte može diktirati jako visoke cijene na tržištu. To se posebice odnosi na tržišta stanova i vikendica. S druge strane, na tržištu uredskih prostora potpuno je suprotna slika jer su se mnogi ulagači usredotočili na gradnju istog proizvoda u isto vrijeme pa se danas cijene najma uredskih prostora spuštaju, a mnoge poslovne zgrade ostaju nepopunjene, dok potencijalni zakupci čekaju najpovoljniji trenutak za preseljenje.”

Prema njihovim procjenama, cijene najma uredskih prostora nastavit će padati sljedećih 12 do 18 mjeseci, što će motivirati mnoge zakupce koji su sada u uredskim prostorima niže kvalitete da se presele u nove i suvremenije. Rezultat toga bit će postupno popunjavanje prostora. Na tržištu će se tijekom tog razdoblja pojaviti vrlo malo novih prostora, no kad se sadašnja ponuda napokon apsorbira, cijene će ponovno polako početi rasti i istodobno pratiti novonastalu potražnju.”

Na pitanje hoće li ulaskom Hrvatske u Europsku uniju promijeniti situaciju na tržištu nekretnina, iz Colliersa odgovaraju: “Sve zemlje ulaskom u EU zabilježile su porast cijena od početka pregovora do ulaska u Uniju, no s obzirom na to da su cijene u Hrvatskoj već prilično visoke u usporedbi s drugim zemljama u regiji, njihov se veći porast, kakav se primjerice dogodio u zemljama koje se za dva mjeseca priključuju Europskoj uniji, Rumunjskoj i Bugarskoj, ne bi trebao očekivati.”