Na što obratiti pozornost pri potpisivanju ugovora o kreditu

Posebno bi trebalo obratiti pozornost na instrumente osiguranja, jer često banke koje imaju primamljive kamate zahtijevaju velika osiguranja, a to i te kako utječe na mogućnost dobivanja kredita.

Prema posljednjim podacima HNB-a, građani su bankama dužni oko 87 milijardi kuna kredita. Golem je to novac, za koji se banke i te kako dobro osiguravaju. Iako su u kreditiranju prilično široke ruke, većina će tražitelja kredita reći da će ga dobiti tek kada dokažu da ga zapravo ne trebaju.

Prije potpisivanja ugovora o kreditu, banke su dužne potrošaču predočiti sve bitne uvjete ugovora iz kojih su jasno vidljiva prava i obveze ugovornih strana. Tražitelje kredita moraju upoznati s važećim nominalnim i efektivnim kamatnim stopama i zateznim kamatama, predočiti način obračuna kamata, upoznati klijenta s uvjetima pod kojima se mogu mijenjati stope redovite i zatezne kamate tijekom otplate kredita, predočiti sve naknade odnosno provizije koje banka zaračunava korisniku kredita, dati iznos otplate glavnice i kamata, rokove otplate, broj i visinu otplatih obroka, te predočiti uvjete štednje ili novčanoga pologa kod banke ako je to uvjet za odobravanje kredita.

Bezbroj papira, dokumenata, dokaza o ovome ili onome… a kad napokon osvane dan potpisivanja ugovora, većina ga i ne pročita. Savjetnica za financijske i bankarske usluge u društvu za zaštitu potrošača Potrošač, Marija Duljković, upravo je za takve klijente pripremila poseban vodič – Financijske usluge i bankarstvo u sustavu zaštite potrošača. Ona kaže da su banke prije potpisivanja ugovora o kreditu dužne potrošaču predočiti sve bitne uvjete ugovora iz kojih su jasno vidljiva prava i obveze ugovornih strana. Prije konačnog ‘i’ na ugovoru, banke moraju tražitelje kredita upoznati s važećim nominalnim i efektivnim kamatnim stopama i zateznim kamatama, načinom obračuna kamata, te metodama obračuna koje je propisala Hrvatska narodna banka.

Duljković upozorava da ne treba krenuti na prvu loptu – prije sklapanja ugovora potrošači bi trebali usporediti kreditne uvjete i ponude više banaka, primjerice prema visini efektivnih kamatnih stopa (EKS), a pri tome treba utvrditi jesu li u EKS uključene sve naknade i postoje li možda posebni modeli vraćanja kredita koji utječu na njihovu usporedivost.

Trebalo bi, kaže, nabaviti i otplati plan kredita i pogledati ukupan zbroj kamata i otplatnih kvota, provjeriti bar približno visinu troškova javnog bilježnika i uknjižbe založnog prava na nekretnine, te prema kojem tečaju banka isplaćuje kunsku protuvrijednost, uvjetima pod kojima se mogu mijenjati stope redovite i zatezne kamate tijekom otplate kredita. Također su dužne, tvrdi Duljković, predočiti sve naknade odnosno provizije koje banka zaračunava korisniku kredita, iznos otplate glavnice i kamata, rokove otplate, broj i visinu otplatih obroka, uvjete štednje ili novčanog pologa kod banke ako je to uvjet za odobravanje kredita, mogućnosti i uvjete prijeboja kredita i štednog pologa te instrumente osiguranja otplate kredita.

Posebno je važna odredba o obvezi banke da iskaže efektivnu kamatnu stopu i otplati plan u pisanom obliku prije odobrenja kredita. Naime, efektivna kamata pokazuje ukupne troškove kredita, a zbog jedinstvene ako je ugovorena valutna klauzula.

Posebno bi trebalo obratiti pozornost na instrumente osiguranja jer često se, kaže Duljković, događa da banke koje imaju primamljive kamate zahtijevaju velika osiguranja, a to i te kako utječe na mogućnost dobivanja kredita. Da pri isplati kredita ne bi bilo zabune, treba provjeriti i visinu isplate u gotovini, posebno kod stambenih kredita, a ne treba zanemariti ni omjer vrijednosti kredita i hipoteke. Katkad se dogodi da naizgled privlačne ponude na kraju budu najnepovoljnije, posebno pri sklapanju polica životnog osiguranja, koje uvelike poskupljaju konačnu cijenu kredita. Nisu zanemarive ni interkalarne kamate, koje banke gotovo bez iznimke naplaćuju, a ne šteti provjeriti ni koji su uvjeti za prijevremenu otplatu kredita ili smanjenje glavnice.

Odluku o kreditu, da bi se izbjegli nesporazumi i reklamacije, treba donijeti tek nakon temeljite usporedbe nekoliko ponuda. Banka je dužna jedanput na godinu obavijestiti potrošača, odnosno učiniti mu dostupnim podatke o stanju njegova kredita. Zakonskim odredbama nigdje nije izričito utvrđeno da su banke dužne obavještavati klijente o promjenama po utuženim računima kreditnih partija.

U anketiranim bankama – Zagrebačkoj, Raiffeisen i Hypo Alpe-Adria banci – kažu da već pri prvom razgovoru za kredit klijente upoznaju sa svim pravima, obvezama i rizicima kredita, iako se mnogi tražitelji već i prije informiraju na internetskim stranicama banaka. Kreditni referent, kažu, mora objasniti ne samo buduće obveze nego i nužnost procjene kreditne sposobnosti, posebno kad se od klijenta mole podaci o mjesečnim životnim troškovima, ukupnim primanjima kućanstva te visini otplate postojećih i novih zaduženja. Posebno, tvrde, upozoravaju na eventualne rizike odabira valute koja nije vezana uz hrvatsku ekonomiju (npr. CHF). Pri tome su klijentu na raspolaganju otplate tablice kredita, posebno kad je riječ o kreditima ‘s ostatkom vrijednosti’ kod kojih se visina anuiteta tijekom otplate mijenja.

Važno je, kažu, napomenuti da ako je klijentu potreban sudužnik, banke ne uvjetuju da to bude supružnik, ali klijentima je to u pravilu najpraktičnije – jer sve manje ljudi prijate sudjelovati u tuđem kreditu. No, u bankama priznaju da im je to jednostavnije jer u tom slučaju sve kreditne obveze i otplate ostaju u istoj obitelji. No odmah dodaju da im, u slučaju ‘zastoja’, u otplati nije cilj naplatiti se hipotekom, nego poslovati s klijentima koji su svjesni svojih prava i obveza i koji će doista moći vraćati svoje kredite.

Što treba učiniti prije potpisivanja ugovora? Nabaviti otplati plan kredita i pogledati ukupan zbroj kamata i otplatnih kvota, provjeriti bar približno visinu troškova javnog bilježnika i uknjižbe založnoga prava na nekretnine, provjeriti prema kojem tečaju banka isplaćuje kunsku protuvrijednost, ako je ugovorena valutna klauzula, provjeriti i visinu isplate u gotovini, posebno kod stambenih kredita, a ne treba zanemariti ni omjer vrijednosti kredita i hipoteke, obratiti pozornost na instrumente osiguranja, provjeriti kolike su interkalarne kamate, koje banke gotovo bez iznimke naplaćuju, te provjeriti koji su uvjeti za prijevremenu otplatu kredita ili smanjenje glavnice.

Fiksna kamatna stopa nosi kreditoru stalni postotak prihoda, neovisno o tržišnim okolnostima, odnosno stalni trošak korisniku kredita. Promjenjiva kamatna stopa mijenja se ovisno o promjenama tržišnih čimbenika, inflacije, očekivanja. Efektivna kamatna stopa (EKS) je kamatna stopa koja prikazuje koliko kredit stvarno stoji, odnosno kolika je ukupna cijena kredita. Hipoteka i fiducija su instrumenti osiguranja naplate kojima banka u slučaju neredovite otplate kredita može zaplijeniti imovinu klijenta da bi naplatila svoja potraživanja. Fiducijarnim prijenosom prava vlasništva pravo vlasništva na imovini klijenta prenosi se na banku, a kod založnog prava odnosno hipoteke imovina se banci daje u zalog. Osnovna je razlika u tome što kod hipoteke klijent zadržava vlasništvo nad imovinom, dok se kod fiducije pravo vlasništva odmah prenosi na banku. I zalog i fiducija traju do konačne otplate kredita. Interkalarna kamata obračunava se od dana iskorištenja kredita (isplate) do početka redovite otplate kredita (prvog anuiteta); obično je jednaka redovitoj kamatnoj stopi. Kreditna sposobnost je sposobnost prihvaćanja i vraćanja (otplate) duga ili izvršenja novčane obveze. Sudužnik i jamac su osobe koje zajedno s korisnikom kredita solidarno jamče banci za redovitu otplatu te daju suglasnost da u slučaju neredovite otplate kredita banka može od njih naplatiti svoja potraživanja. Razlika je među njima u tome što sudužnik osim tog jamstva pojačava kreditnu sposobnost korisnika kredita. Valutna klauzula je vrsta zaštitne klauzule kojom se ugovorne strane zaštićuju od valutnog rizika uvjetovanoga promjenom vrijednosti novca. Vinkulacija police osiguranja je ustupanje prava na isplatu svote osiguranja s korisnika kredita na banku u slučaju nastanka štete, odnosno osiguranog slučaja. Vinkulacija se primjenjuje samo kad je polica osiguranja instrument osiguranja naplate kredita.