Zakupca vlasnik može silom istjerati iz poslovnog prostora

Jedan veliki županijski sud, s kojega je inače došlo već dosta vrlo hrabrih odluka, što se može smatrati i pozitivnim i negativnim, donio je pravomoćnu odluku (nametne li se takav pravni stav) gotovo revolucionarnog dosegu. Naime, Županijski sud u Splitu donio je 14. lipnja 2006. godine odluku da ‘onaj kome je u neposredan posjed stvar predana kao zakupniku pa mu nakon prestanka važenja ugovora o zakupu ta ovlast prestane, a on nastavi posjedovati stvar umjesto da je preda posrednom posjedniku, nevraća posjeda. Sudska je praksa dosada to rješavala tako da bi zakupac dobio odluku u svoju korist i vratio se u prostor, a vlasnik je morao sudskim putem tražiti njegovo deložiranje. Naravno, taj postupak u najboljem slučaju traje mjesecima, a, prema našoj sudskoj praksi, i godinama. Vlasnik prostora u tom slučaju ima i pravo na naknadu štete, koju, naravno, može naplatiti samo ako zakupac prostora ima imovinu ili raspoloživa financijska sredstva, što često nije slučaj kad je riječ o malim tvrtkama.

Ali, Županijski sud u Splitu dosadašnju sudsku praksu okrenuo je naglavce odlučivši da nema zaštite posjeda za zakupca, pa on, nakon isteka ugovora o zakupu, više nije posjednik. U skladu s time, ako vlasnik nasilno provali u prostor, zakupac nema nikakve zaštite.

Odluka Županijskog suda mogla bi potaknuti eskalaciju nasilnog ponašanja, provaljivanje u prostore i stanove pod krinkom novousvojenoga pravnog stava. Jedna tvrtka dala je drugoj poslovni prostor u zakup, o čemu je sklopljen i uredan ugovor. No, kada je ugovor o zakupu istekao i nije dogovoren njegov produžetak, vlasnik je silom ušao u prostor čiji je vlasnik. Zakupnik je podnio tužbu sudu za ometanje u kratkome roku, svi će sudovi s područja toga županijskog suda, a vjerojatno i brojni drugi, početi primjenjivati taj stav i prema njemu suditi, što će ozbiljno usložiti ne samo raspravu nego i moguću promjenu takve prakse.

Zato bi bilo nužno najširem krugu mogućih stranaka prikazati taj pravni stav, osigurati u vrlo kratkom roku široku raspravu institucija i pojedinaca koji bi na tu temu nešto mogli kazati i, konačno, sa što višim stupnjem konsenzusa zauzeti pravni stav, bilo takav kakav je u ovoj odluci koju smo prikazali ili neki drugi.

Ostavljajući po strani raspravu o zakonitosti ili nezakonitosti navedene sudske odluke, valja navesti njezine moguće posljedice. Bit je u tome da će objektivno svi zakupodavci biti destimulirani u pokretanju bilo kakvih sudskih postupaka s jedne strane, a s druge potaknuti sve riješiti izvan-sudski, ali ne u smislu pregovora i dogovora, nego praktično nasilnog ulaska u (istina njihov) prostor ili stan, jer protustranka neće imati posjedovnu zaštitu, koju je dosad, kao iznimno brz i učinkovit pravni put, imala.

Vjerujemo da će ta odluka pro-uzročiti mnoge rasprave u kojima će se iskristalizirati njezine prednosti i mane i njezina zakonitost ili nezakonitost, to više što se ništa u zakonu nije promijenilo što bi potaknulo takvu presudu. Sigurno je, međutim, ne bude li rasprava barem potaknuta promjenama na ‘mala vrata’.

To bi lako moglo prouzročiti eskalaciju nasilna ponašanja, provaljivanje u prostore i stanove pod krinkom toga novousvojenoga pravnog stava. Očito će zakupnici početi strogo paziti da odmah nakon isteka ugovora isprazne prostor ili stan, ali otvoreno je pitanje je li to dovoljno dobar argument u sučeljavanju s svime lošim što nasilje pretpostavlja.

Neizvjesno je i valja vidjeti kako će se ponašati najveći zakupodavci – Republika Hrvatska i veliki gradovi – hoće li i oni ulaziti silom, bez sudsko odluke i asistencije državnih tijela u stanove i poslovne prostore nakon isteka ugovora ili neće i, za slučaj da hoće, kako će to utjecati na pravnu sigurnost i vladavinu prava. Međutim, sigurno je jako loše da se još jednom ponavlja već viđeni modus operandi u hrvatskoj pravnoj praksi – na ‘mala vrata’, gotovo potajno, uvode se revolucionarne promjene u sudskoj praksi, promjene koje nemaju pokriće u promjeni zakonskog teksta (koji je u ovom dijelu ostao netaknut), promjene koje nemaju pokriće ni u nekom posebnom događaju koji bi mogao utjecati na tumačenje pravne norme, promjene koje, barem prema tekstu odluke, nemaju veze ni s npr. europskom sudskom praksom s kojom se, kao i s propisima, moramo uskladiti.