Piše: prof. dr. Hrvoje Kačer

Potkraj prošlog mjeseca, Županijski sud u Splitu donio je pravomoćnu odluku kojom je nakon sedam godina vlasništvo nad stanom vratio tužitelju koji je još davne 2003. pravomoćno izgubio vlasništvo nad tim stanom u korist jedne štedionice. Da stvar budu složenija, stan je u međuvremenu dvaput preprodan, pa su najnovijom odlukom, osim štedionice, oštećena još dva vlasnika. I sve to samo zato jer se bez ikakve promjene zakona odjednom promijenila sudska praksa i to ne stavom Vrhovnog suda RH nego na drugom najvećem županijskom sudu u zemlji. Zbog toga je to potencijalno strašan udar na pravnu sigurnost i vladavinu prava, ali i sve stvarne i potencijalne investitore, posebno banke i druge kreditore.

U srži slučaja leži institut fiducijarnog vlasništva, sofisticiranog oblika hipoteke, odnosno stvaropravnog osiguranja tražbine. Osa-mostaljenje nove države zahtijevalo je i odgovarajuće promjene pravnog sustava koje bi odgovarale tržnom gospodarstvu, poštovanju prava vlasništva i podržavanju poduzetništva svih oblika, a svakako i učinkovita sredstva osiguranja tražbina. Tako se došlo do toga da u više propisa (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o zemljišnim knjigama, Ovrsni zakon), donekle koordinirano, bude unesena promjena na način da su dužnici mogli uvjetno prenijeti pravo vlasništva na nekoj stvari na vjerovnika koji se nazivao prethodni vlasnik, dok se prenositelj nazivao potonji vlasnik (valja priznati da terminologija nije baš najštetnije izabrana i da potiče moguću zabunu).

Nakon uvođenja, pa sve do potkraj 2003. godine, kad su uslijedile promjene Ovrsnog zakona koje su u bitnom onemogućile učinkovitost te vrste osiguranja, fiducijarni prijenosi bili su jako česti i popularni kod vjerovnika, kojima su jamčili dosta učinkovitu naplatu svojih tražbina. Potkraj 2003. godine novelom Ovrsnog zakona zabranilo se stjecanje punopravnog vlasništva vjerovnika koji je to želio ako mu tražbina nije bila namirena. Drugim riječima, kako je dužniku (koji je u pravilu u posjedu) ostavljeno pravo da odredi najnižu cijenu za javnu dražbu (koju naravno mora prethodno financirati vjerovnik, koji u pravilu ili praktično nikad nije u posjedu), počelo se događati sljedeće: dužnik bi odredio toliko nerealnu početnu ili najnižu cijenu da je unaprijed bilo jasno da se nitko neće javiti i došao u položaj onoga u čijim su rukama sve karte. Štoviše, zakonodavac mu je omogućio da faktično bude i više nego punopravni vlasnik (jer punopravni vlasnik trpi napade svojih vjerovnika na svoju imovinu) na štetu ne samo onog vjerovnika koji je stekao fiducijarno vlasništvo, nego i na štetu svih drugih postojećih i potencijalnih vjerovnika, ali i pravne sigurnosti i vladavine prava.

Nažalost, kod posljednje novele Ovrsnog zakona iz 2005. godine (koja se u bitnom svela na ispravljanje…)

Banka i NN sklapaju ugovor o kreditu u vrijednosti 40.000 DEM – dužnik kao osiguranje daje štedionici fiducijarno vlasništvo na mnogo vrednijem stanu u centru Splita.

Štedionica traži uknjiženje fiducijarnog vlasništva nad stanom, NN se žali.

NN ne otplaćuje kredit, zemljišnoknjižni sud dozvoljava štedionici da se uknjiži kao punopravni vlasnik nad stanom, NN se žali i na tu odluku.

Sud odbija žalbu dužnika na odluku iz travnja 2000. kojom je štedionica postala punopravna vlasnica stana, pa odluka postaje pravomoćna.

Zemljišnoknjižni sud donio je rješenje kojim se radi provedbe odluke Županijskog suda poništavaju svi navedeni upisi u zemljišne knjige i pravo vlasništva na predmetnom stanu vraća se na ime dužnika NN-a. Svi ostali (dakle štedionica koja je NN-u dala kredit koji ovaj nije vratio, firma koja je kupila taj stan od štedionice i fizička osoba koja je isti stan kupila od firme i uredno ga platila) ostaju bez ikakve pravne zaštite i osuđeni su ovisiti o (ne)korektnosti NN-a i međusobnom dogovoru o povratku onog što su primili. Svako je riječ o vrlo izglednom nizu parnica (samo načelno: svaki stjecatelj protiv prednika da mu ovaj vrati ono što je dao, a možda i nadoknadi nastalu štetu, parnice protiv javnog bilježnika i njegovog osiguravatelja, parnice svih protiv Republike Hrvatske koja odgovara za nezakoniti rad sudova…).

Tek kad se pročita druga odluka Županijskog suda u Splitu iz 2006. godine vide se prave dimenzije cijelog problema. Naime, nije riječ o nečem kao što bi npr. bilo utvrđenje da je neka isprava bila krivotvorena, da je dug stvarno ipak bio plaćen i sl. Riječ je samo o tumačenju odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim uporabnim cijelima, to znači da stan ili poslovna prostorija moraju biti identificirani ne samo točnim zemljišnoknjižnim oznakama nego i idealnim dijelom zemljišta na kojemu je zgrada sagrađena.

Problem je što je sud zakon iz 1997. primijenio samo na sporazum (ugovor) štedionice i NN-a iz 1998. godine, ali ne i kod donošenja odluke od davanju punopravnog vlasništva štedionici 2003., dok zemljišnoknjižni sud prvog stupnja to nije učinio ni u jednoj od svojih odluka. Zakona se nije držao niti javni bilježnik koji je ovjeravao sve sporne odluke.

Ne smije se dogoditi da istodobno na području cijele države sklopi velik broj identičnih isprava, a da pravna sudbina vjerovnika ne bude identična.